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第一章　房地产行业涉税情况介绍15

1.1 房地产业的现状与前景展望15

1.2　房地产行业的主要流程及涉及的税种21

1.3　房地产税制中存在的问题24

1.4　他山之名——值得借鉴的国外房地产税制29

1.5　七部委联合出台的最新房产政策解读34

第二章　房地产开发企业的纳税指导39

2.1　前期准备阶段的纳税指导39

2.1.1 契税39

2.1.2　耕地占用税43

2.2　建设施工阶段的纳税指导45

2.2.1 建筑安装营业税45

2.2.2　增值税50

2.2.3 印花税53

2.2.4　车辆购置税61

2.2.5　车船使用税64

2.3　销售阶段的纳税指导70

2.3.1 销售房地产的营业税70

2.3.2　土地增值税78

2.3.3　企业所得税97

2.3.4　城市维护建设税122

2.4　保有阶段的纳税指导123

2.4.1 城镇土地使用税123

2.4.2 房产税127

第三章　房地产开发企业涉税疑难解答135

3.1 购买和使用土地环节135

3.1.1 土地使用税有哪些特殊规定135

3.1.2 房地产开发用地能不能申请减免税135

3.1.3 房地产开发企业购买土地建房，房屋销售前土地使用税如何缴纳137

3.1.4 土地“划拨改为出让”为何还要缴纳契税138

3.1.5 土地使用权的出让书据是否要贴印花138

3.2　合作建房环节138

3.2.1 项目联建开发，双方分别涉及哪些税138

3.2.2 对所建房屋不拥有所有权，房地产企业是否还纳营业税139

3.2.3　合作建房没有资金往来为何也要纳税140

3.2.4 房产开发企业以土地换房屋如何作会计处理141

3.2.5 关于中外双方合作建房如何征税141

3.2.6 以土地、房屋权属作价投资、入股要缴纳契税吗142

3.2.7 房产投资联营的房产税由投资方缴纳还是由被投资方缴纳142

3.3　建筑阶段143

3.3.1 营业税里房地产业和建筑业有什么区别143

3.3.2　“代建”房屋应如何缴纳营业税143

3.3.3　代建工程按全部收入征税还是收支差额征收144

3.3.4　加盖行为是否属于代建144

3.3.5 “改建”就不需要补税了吗145

3.3.6 包工不包料是按总造价缴税吗147

3.3.7 工程承包公司与建设单位签不签承包合同有何不同149

3.3.8 建筑公司发包工程有报告义务吗150

3.3.9 分包人纳税义务时间如何确定152

3.3.10 建设施工企业的混合销售行为应缴什么税152

3.3.11 建筑安装工程计税营业额可减除设备价值有哪些153

3.3.12　施工企业怎样核算“应交营业税”153

3.3.13　代垫材料费是否缴纳营业税156

3.4　销售环节157

3.4.1 房地产公司销售房产后应缴哪些税157

3.4.2　预收工程款是否形成纳税义务158

3.4.3 房地产公司预收款何时缴纳营业税160

3.4.4 房地产企业预收诚意金何时申报纳税160

3.4.5 房地产企业房款提前结清，在什么时间确认销售收入161

3.4.6 土地增值税的计税单位如何确定162

3.4.7 既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的如何计税162

3.4.8 计算土地增值税时如何扣除与土地有关的成本162

3.4.9 土地增值税中哪些情况需要按房地产评估价格征税163

3.4.10 房地产企业预售商铺，土地增值税预征率多少164

3.4.11 房地产开发企业什么时候可以申请土地增值税的竣工清算工作164

3.4.12 整体转让未施工建筑项目是否缴纳营业税164

3.4.13 折价售楼如何缴税165

3.4.14 企业奖励给员工的房屋要缴纳营业税吗166

3.4.15 “内部按揭”销售的商品房是否缴纳营业税167

3.4.16 支付给业主的违约金能否在税前列支168

3.4.17　违约赔偿金是否缴营业税168

3.4.18 房地产企业购入房产改造装修后分块出售如何计算缴纳营业税169

3.4.19 精装修的房屋怎么卖才能使税负最低170

3.4.20 房地产业价外费用是否应缴税170

3.4.21 在转让房地产时对不同转让行为如何计算增值额171

3.4.22 房地产返租销售的纳税义务如何判断172

3.4.23　返租经营怎样纳税174

3.4.24 房地产出租与联营，哪个税负轻175

3.4.25 房地产开发企业租售业务如何做会计处理177

3.4.26 包销商收购房产的营业税怎样处理183

3.4.27　在未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税义务人183

3.4.28 对于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税183

3.4.29　开发建设“会所”的各项支出，能不能计入开发成本184

3.4.30　哪种核算“会所”成本的方法税负最轻185

3.4.31 中央空调、升降机等公共设施和附属设备是否计入房产原值186

3.4.32 房地产企业自建自售是否征税187

3.4.33 企业为销售而建设的样板房如何进行税务处理189

3.4.34 房地产公司出售房屋地下室该怎样计税189

3.4.35 积压空置商品房免征营业税应符合的条件190

3.4.36 房产开发公司代收付费用要缴营业税吗190

3.5 自用或出租房产环节191

3.5.1 自建自用如何缴税191

3.5.2 售前出租的商品房征不征房产税191

3.5.3 临时性租赁与经营性租赁在所得税处理方法上有何区别192

3.5.4　房地产开发企业出借商品房要缴纳哪些税196

3.5.5 商用地下室是否征收房产税197

3.5.6 出租尚未售出的商品房可以计提折旧吗198

3.6　所得税的计算和缴纳环节198

3.6.1 房地产企业确认收入需要什么条件198

3.6.2 房地产开发企业出售房屋如何确认收入的实现199

3.6.3 房地产企业在什么情况下可采用完工百分比法确定收入实现200

3.6.4 纳税人不能准确提供增值额时如何确定转让房地产的收入201

3.6.5　房地产开发成本如何确定202

3.6.6　房地产企业成本费用核算时有哪些需要注意的205

3.6.7 怎样预征房地产企业所得税205

3.6.8 房地产开发企业在按照预售收入的15％计算营业利润缴纳企业所得税时是否还应扣除期间费用210

3.6.9 房地产项目完工后发生的土地征用费什么时候扣除210

3.6.10　房地产开发企业广告费如何扣除211

3.6.11 按预收款缴纳的营业税可否在当期扣除212

3.6.12 原占地机构开具的收据是否可以作为土地价款在税前扣除的凭证213

3.6.13 房地产开发企业经营初期业务招待费如何处理214

3.6.14　房地产企业以非货币性资产对外捐赠的如何做所得税处理215

3.6.15 房地产开发企业怎样分摊费用最合适216

3.6.16 安置拆迁户的开发项目，收入应如何确认，成本应如何扣除217

3.7　外商投资房地产环节217

3.7.1 中外合资企业开发房地产涉及哪些税217

3.7.2 外商投资房地产开发经营企业在所得税处理上有什么特殊规定218

3.7.3 怎样计算外资房地产企业预收房款的所得税220

3.7.4 外商投资房地产开发企业预缴所得税能否弥补以前年度亏损223

3.7.5　委托境外公司代销房产如何纳税225

3.7.6 内外资房地产企业在收入确认方面有何差异226

3.7.7 内外资房地产企业在期间费用的处理上存在哪些不同228

3.7.8 内外资房地产企业在成本的核算方面有何差异229

3.7.9 内外资房地产企业在预收账款征管上存在哪些差别230

3.7.10 外商投资企业从事城市住宅小区建设如何征收营业税231

3.8　借贷资金环节232

3.8.1　抵债房产是否纳税232

3.8.2 以房抵债怎样确定计税价格233

3.8.3　抵押贷款缴税吗236

3.8.4　房产评估后如何纳税236

3.8.5 房地产企业利息支出怎样扣除237

3.8.6　房地产开发借款费用超支部分如何纳税238

3.8.7 房地产企业如何计算借款费用资本化利息239

3.8.8　房地产企业发行可转换公司债券辅助费用如何做会计处理240

3.9　其他环节240

3.9.1 代收住房维修基金应否缴纳营业税240

3.9.2 房地产开发商缴纳的房屋维修基金记入哪个科目241

3.9.3 物管公司代收款项如何开发票241

3.9.4 房地产企业让售剩余原材料应如何纳税242

3.9.5　代购代销如何节省营业税242

第四章　房地产开发企业的合理避税247

4.1　合理避税是企业的权利247

4.1.1 开始认识合理避税247

4.1.2　合理避税不是偷、骗、抗、欠税250

4.1.3 合理避税是企业的正当权利258

4.2　房地产业的避税思路与技巧263

4.3　房地产业的合理避税解方案273

【案例1】 一份投资合同免了上亿税收273

【案例2】 变出售为投资的节税筹划274

【案例3】 采用股权转让方式，免除大额税款276

【案例4】 销售普通标准住宅的税收筹划277

【案例5】 房地产合作开发方式的比较281

【案例6】 设立独立的销售公司，取得明显的经济效益282

【案例7】 土地转让形式的最佳节税方案283

【案例8】 装修费也能筹划286

【案例9】 将销售收入与工程款分开核算287

【案例10】 服务变转包，节税整两万288

【案例11】 改变原材料购买方，达到节税的目的289

【案例12】 境内劳务由境外提供可节税290

【案例13】 房地产开发分两步走可节税290

【案例14】 节省契税的筹划方法292

【案例15】 利用“烂尾楼”进行筹划295

【案例16】 成立子公司后转让299

【案例17】 销售大楼细筹划，买卖双方均受益300

【案例18】 开发、销售地产项目巧筹划302

【案例19】 购房送装修，税收要考虑311

【案例20】 合理分解租金收入314

【案例21】 怎样转让在建项目更合适315

第五章　房地产业的税务稽查与企业自查321

5.1 房地产业是涉税高风险行业321

5.2　房地产企业税务检查要点分析328

5.2.1 房地产行业检查的重点328

5.2.2　2005年房地产行业税务稽查内容分析335

5.2.3　税务稽查案例341

5.3　房地产企业的自查方法与技巧353

5.3.1 自查方法353

5.3.2 自查时需要熟悉的税收政策354

5.3.3　纳税自查案例356

第六章 房地产企业涉税纠纷的应对技巧365

6.1　税务行政复议技巧365

6.2　税务行政诉讼技巧373

6.3　纳税人税务行政赔偿技巧378

6.4　专人理税——借助税务代理进行合理避税筹划384

第七章　房地产企业常用的政策法规395

7.1　税收优惠政策395

7.2　房地产管理基本制度424

7.2.1 土地用途管制制度424

7.2.2　土地登记制度425

7.2.3 土地利用总体规划435

7.2.4 土地利用总体规划审批444

7.2.5　土地行政争议445

7.2.6　土地法律责任447

7.2.7 房地产法基本原则455

7.2.8　房地产税456

7.2.9　房地产纠纷461

7.2.10　房地产法律责任463

7.3　土地所有权465

7.3.1 国家土地所有权的范围465

7.3.2 国家土地所有权的行使469

7.3.3 集体土地所有权的范围471

7.3.4　土地所有权变更登记473

7.3.5　土地登记效力475

7.3.6　土地权属争议476

7.3.7　争议解决程序477

7.3.8 各级土地管理部门受案范围482

7.4　土地使用权484

7.4.1 土地使用权与地上权484

7.4.2 国有土地使用权487

7.4.3 集体土地建设使用权491

7.4.4　集体土地使用权流转495

7.4.5 土地使用权出让范围496

7.4.6　土地使用权出让方式497

7.4.7　土地使用权转让方式508

7.4.8 土地使用权的划拨范围508

7.4.9　土地使用权划拨程序和审批权限517

7.4.10 国有土地使用权的具体范围518

7.4.11 集体土地使用权收回的范围521

7.5　房地产开发经营523

7.5.1 居民住宅建设开发的优惠措施523

7.5.2　房地产开发基本原则529

7.5.3 房地产开发用地的取得方式531

7.5.4　逾期用地的责任546

7.5.5 房地产开发企业设立条件550

7.5.6　房地产开发企业资质等级管理557

7.5.7 资质证书的注销、收回和降级561

7.5.8　房地产开发项目转让的条件及后果565

7.5.9　合作建房成果的产权归属568

7.5.10 联建合同重大误解或显示公平的处理572

附录576

避税：法律未禁止的，就是允许的576

房地产买卖税费收取简明表587

2005年度中国房地产业纳税二十强排行榜593