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第一章 房地产估价概论1

第一节 对房地产估价的基本认识1

一、房地产估价的含义1

二、房地产估价的本质4

三、房地产估价的必要性10

第二节 房地产估价的要素13

一、估价当事人13

二、估价目的15

三、估价对象16

四、估价时点17

五、价值类型17

六、估价依据18

七、估价假设19

八、估价原则19

九、估价程序19

十、估价方法20

十一、估价结果21

第三节 房地产估价的现实需要21

一、国有建设用地使用权出让的需要22

二、房地产转让和租赁的需要22

三、房地产抵押贷款的需要23

四、房地产征收征用补偿的需要25

五、房地产税收的需要26

六、房地产损害赔偿的需要27

七、房地产分割的需要29

八、房地产保险的需要29

九、房地产争议调处和司法鉴定的需要29

十、企业有关经济行为的需要30

十一、房地产管理的需要32

十二、其他方面的需要33

第四节 房地产估价师的职业道德34

第五节 中国房地产估价行业发展概况35

一、以法律形式确立了房地产估价的地位35

二、建立了房地产估价师执业资格制度36

三、设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目36

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件37

五、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见38

六、成立了房地产估价行业自律性组织38

七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系39

八、形成了公平竞争的房地产估价市场39

九、深化拓展了房地产估价业务40

十、积极开展了国际交流合作40

复习思考题42

第二章 房地产及其描述45

第一节 房地产的含义45

一、房地产的定义45

二、土地、建筑物和其他土地定着物的含义45

三、实物、权益和区位的含义48

四、房地产的其他名称53

五、房地产的基本存在形态54

六、房地产含义的总结56

第二节 房地产的特性57

一、不可移动57

二、独一无二58

三、寿命长久59

四、供给有限59

五、价值量大60

六、用途多样60

七、相互影响61

八、易受限制62

九、难以变现63

十、保值增值64

第三节 房地产的种类65

一、按用途划分的种类66

二、按开发程度划分的种类67

三、按实物形态划分的种类67

四、按权益状况划分的种类68

五、按是否产生收益划分的种类70

六、按经营使用方式划分的种类71

第四节 房地产状况描述71

一、房地产基本状况描述71

二、房地产区位状况描述73

三、房地产实物状况描述74

四、房地产权益状况描述76

复习思考题78

第三章 房地产价格和价值80

第一节 房地产价格的含义和形成条件80

一、房地产价格的含义80

二、房地产价格的形成条件81

第二节 房地产价格的特征82

一、地价与一般物品价格的不同82

二、房地产价格的特征84

第三节 房地产供求与价格85

一、房地产需求85

二、房地产供给88

三、房地产均衡价格90

四、房地产供求与价格关系的特殊性91

第四节 房地产价格和价值的种类91

一、价值、使用价值和交换价值92

二、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值93

三、市场价值、快速变现价值、谨慎价值、在用价值、清算价值和投资价值97

四、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值99

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值100

六、所有权价格、使用权价格和其他权益的价格104

七、实际价格和名义价格106

八、现货价格、期货价格及现房价格、期房价格106

九、市场调节价、政府指导价和政府定价108

十、基准地价、标定地价和房屋重置价格109

十一、土地价格、建筑物价格和房地价格109

十二、总价格、单位价格和楼面地价110

十三、起价、标价、成交价和均价112

十四、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价112

复习思考题113

第四章 房地产价格影响因素116

第一节 房地产价格影响因素概述116

一、对房地产价格影响因素的总认识116

二、房地产价格影响因素的分类118

第二节 房地产自身因素120

一、区位因素120

二、实物因素127

三、权益因素131

第三节 人口因素134

一、人口数量134

二、人口素质135

三、人口结构135

第四节 制度政策因素135

一、房地产制度政策136

二、税收政策137

三、金融政策138

四、相关特殊政策138

五、相关规划和计划139

第五节 经济因素141

一、经济发展状况141

二、居民收入水平142

三、物价水平143

四、利率144

五、汇率144

第六节 社会因素145

一、政治安定状况145

二、社会治安状况145

三、城市化145

四、房地产投机146

第七节 国际因素146

一、世界经济状况147

二、国际竞争状况147

三、政治对立状况147

四、军事冲突状况147

第八节 心理因素147

第九节 其他因素149

一、行政隶属变更149

二、重要政治人物的健康状况等149

复习思考题149

第五章 房地产估价原则151

第一节 房地产估价原则概述151

一、房地产估价原则的含义151

二、房地产估价原则的种类151

三、房地产估价原则的作用152

第二节 独立、客观、公正原则152

第三节 合法原则154

第四节 最高最佳使用原则159

第五节 估价时点原则164

第六节 替代原则168

第七节 谨慎原则169

复习思考题170

第六章 市场法及其运用172

第一节 市场法概述172

一、市场法的含义172

二、市场法的理论依据172

三、市场法适用的估价对象和条件173

四、市场法估价的操作步骤174

第二节 搜集交易实例175

一、搜集大量交易实例的必要性175

二、搜集交易实例的途径175

三、搜集交易实例的要求176

四、建立交易实例库178

第三节 选取可比实例178

一、选取可比实例的必要性178

二、选取可比实例的要求178

第四节 建立比较基准181

一、统一房地产范围181

二、统一付款方式182

三、统一价格单位183

第五节 交易情况修正185

一、交易情况修正的含义185

二、造成成交价格偏离正常市场价格的因素185

三、交易情况修正的方法188

第六节 市场状况调整190

一、市场状况调整的含义190

二、市场状况调整的方法191

第七节 房地产状况调整194

一、房地产状况调整的含义194

二、房地产状况调整的内容194

三、房地产状况调整的思路195

四、房地产状况调整的方法196

第八节 求取比准价格199

一、求取单个可比实例比准价格的方法199

二、求取最终比准价格的方法202

第九节 市场法总结和运用举例204

复习思考题208

第七章 成本法及其运用210

第一节 成本法概述210

一、成本法的含义210

二、成本法的理论依据211

三、成本法适用的估价对象和条件212

四、成本法估价的操作步骤214

第二节 房地产价格构成214

一、土地取得成本215

二、开发成本216

三、管理费用217

四、销售费用217

五、投资利息217

六、销售税费222

七、开发利润223

第三节 成本法的基本公式225

一、成本法最基本的公式225

二、适用于新开发的房地产的基本公式225

三、适用于旧的房地产的基本公式228

第四节 重新购建价格的求取228

一、重新购建价格的含义228

二、重新购建价格的求取思路229

三、建筑物重新购建价格的求取方式230

四、建筑物重新购建价格的求取方法231

第五节 建筑物折旧的求取236

一、建筑物折旧的含义和原因236

二、建筑物折旧的求取方法238

三、求取建筑物折旧应注意的问题250

第六节 成本法应用中涉及的有关规定252

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定252

二、房地产征收费用的有关规定254

三、房屋完损等级评定的有关规定257

四、房屋折旧的有关规定258

第七节 成本法总结和运用举例259

复习思考题263

第八章 收益法及其运用266

第一节 收益法概述266

一、收益法的含义266

二、收益法的理论依据267

三、收益法适用的估价对象和条件269

四、收益法估价的操作步骤269

第二节 报酬资本化法的公式270

一、报酬资本化法最一般的公式270

二、净收益每年不变的公式271

三、净收益在前若干年有变化的公式276

四、净收益按一定数额递增的公式278

五、净收益按一定数额递减的公式279

六、净收益按一定比率递增的公式280

七、净收益按一定比率递减的公式281

八、预知未来若干年后的价格的公式284

第三节 净收益的求取287

一、净收益测算的基本原理287

二、不同收益类型房地产净收益的求取290

三、求取净收益应注意的问题293

四、收益期限和净收益流模式的确定296

第四节 报酬率的求取298

一、报酬率的实质298

二、报酬率的求取方法299

第五节 直接资本化法303

一、直接资本化法概述303

二、资本化率和收益乘数的求取方法306

三、资本化率与报酬率的区别和关系306

四、直接资本化法与报酬资本化法的比较308

第六节 投资组合技术和剩余技术309

一、投资组合技术309

二、剩余技术313

第七节 收益法总结和运用举例316

复习思考题321

第九章 假设开发法及其运用324

第一节 假设开发法概述324

一、假设开发法的含义324

二、假设开发法的理论依据324

三、假设开发法适用的估价对象和条件325

四、假设开发法估价的操作步骤327

第二节 假设开发法的基本公式329

一、假设开发法最基本的公式329

二、按估价对象和开发完成后的房地产状况细化的公式330

三、按开发完成后的房地产经营方式细化的公式332

第三节 现金流量折现法和传统方法332

一、现金流量折现法和传统方法的定义332

二、现金流量折现法与传统方法的区别333

三、现金流量折现法和传统方法的优缺点333

第四节 假设开发法测算中各项的求取334

一、后续开发经营期334

二、开发完成后的价值335

三、后续必要支出及应得利润336

四、折现率337

五、测算中的其他有关问题338

第五节 假设开发法总结和运用举例339

复习思考题346

第十章 长期趋势法及其运用348

第一节 长期趋势法概述348

一、长期趋势法的含义348

二、长期趋势法的理论依据348

三、长期趋势法适用的估价对象和条件348

四、长期趋势法估价的操作步骤349

第二节 数学曲线拟合法349

第三节 平均增减量法351

第四节 平均发展速度法353

第五节 移动平均法355

一、简单移动平均法355

二、加权移动平均法356

第六节 指数修匀法356

第七节 长期趋势法的作用357

复习思考题358

第十一章 地价评估与分摊359

第一节 地租理论及测算359

一、地租的含义359

二、地租现象360

三、地租理论的回顾361

四、地租的测算369

第二节 路线价法371

一、路线价法概述371

二、划分路线价区段372

三、设定标准临街深度373

四、选取标准临街宗地373

五、调查评估路线价373

六、制作价格修正率表374

七、计算临街土地的价值377

第三节 城镇基准地价评估384

一、城镇基准地价的概念384

二、城镇基准地价评估技术路线的发展384

三、城镇基准地价评估的方法和程序385

第四节 基准地价修正法387

第五节 补地价的测算387

第六节 高层建筑地价分摊389

一、高层建筑地价分摊的意义389

二、高层建筑地价分摊的方法390

复习思考题393

第十二章 房地产估价程序396

第一节 房地产估价程序概述396

一、房地产估价程序的含义396

二、房地产估价程序的作用396

第二节 获取估价业务397

一、估价业务来源渠道397

二、不应承接估价业务的情形398

第三节 受理估价委托399

一、受理估价委托概述399

二、明确估价基本事项400

三、签订估价委托合同403

第四节 制定估价作业方案404

一、估价作业方案的含义和内容404

二、制定估价作业方案的思路404

第五节 搜集估价所需资料406

第六节 实地查看估价对象407

第七节 分析估价对象价值408

第八节 测算估价对象价值409

第九节 判断估价对象价值409

第十节 撰写估价报告410

一、估价报告的含义410

二、估价报告的质量410

三、估价报告的形式411

四、估价报告的组成411

第十一节 内部审核估价报告413

第十二节 交付估价报告415

第十三节 估价资料归档415

复习思考题416

后记418