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导论1

一、抓住历史机遇，圆好人民群众的“安居梦”1

二、汲取各国经验教训，发挥后发优势8

三、完善政府主导和市场动力相结合的住房制度14

第一章 迈向“安居奇迹”21

一、从历史看“安居奇迹”21

1．计划经济加剧住房短缺21

2．市场化改革是解决住房问题的唯一选择22

3．住房保障制度是维护住房公平的有效途径24

二、从现有基础看“安居奇迹”25

1．住宅业基础25

2．宏观发展基础25

3．住房制度与政策基础26

4．政治与社会基础27

阅读材料：温家宝总理《政府工作报告》节选27

三、从国际比较看“安居奇迹”28

1．英国——曲折百余年的住房制度28

2．美国——“崇尚自由市场”的住房制度29

3．新加坡——政府垄断市场的住房制度31

4．住宅业发展阶段国际比较33

四、负“应对危机”之重34

五、“安居奇迹”奇在哪里37

第二章 国家住房计划——住有所居的行动纲领一、为什么要有住房计划41

二、我国住房目标和住房规划概况42

1．基本小康的住房标准（1980～2000年）42

2．安居工程（1995～1997年）44

3．建设全面小康社会的住房标准44

4．城市住房建设规划和年度计划45

5．扩大内需一揽子计划中的保障性安居工程46

三、典型国家和地区的住房计划简介46

1．新加坡：居者有其屋计划创造了“最适宜居住城市”46

2．日本：“五年计划”使居住水平后来居上49

3．美国：多种形式并举的住房项目计划50

4．中国香港：从福利型“公屋计划”到市场型“长远房屋计划”54

四、制定我国住房十年计划的思考55

1．集中解决住房问题面临着重大机遇55

2．制定住房十年计划的有利条件56

3．对计划内容的若干建议57

第三章 政府资助——从“砖头补贴”到“人头补贴”一、我国住房补贴现状60

1．住房补贴的制度安排60

2．实施状况62

阅读材料：拿着补贴买房去66

二、有关国家住房补贴的主要做法67

1．美国住房补贴概况67

2．各国住房补贴的共同趋势71

3．取长补短，创建中国模式74

三、完善以需求方货币化补贴为基础的住房保障体系74

1．总结经验，坚持以货币化补贴为主的方向74

2．明确保障标准和保障对象76

3．确保住房保障的资金来源77

4．廉租住房制度要回归以租金补贴为主的原本宗旨78

5．全面实行经济适用住房的货币化补贴78

阅读材料：经济适用房货币补贴再探路79

第四章 政府建房和市场建房并轨运行82

一、我国住房供应体系的现状及存在问题82

1．经济适用房83

2．集资（合作）房85

3．廉租房85

4．经济租赁房87

5．限价商品房87

6．普通商品房87

7．高档商品房89

8．“小产权房”89

9．“城中村”农民出租房89

二、国外公共住房概况90

1．公共住房的起源90

2．公共住房政策的类型91

3．公共住房资金来源及建设方式92

4．公共住房存在的普遍问题95

阅读材料：公共住房的另一面97

5．公共住房的共同走向——市场化99

三、走以政府为主导、市场为基础的住宅业发展道路100

1．辨析政策取向100

2．廉租房——政府保障与市场机制“嵌入式”结合102

3．经济适用房——政府职能与市场机制“胶体式”结合103

4．商品房——政府主导和市场机制“分层式”结合104

第五章 住房金融——锁定中层 兼顾上下107

一、我国住房金融概况107

1．简要发展过程107

2．住房信贷总量增加，增速趋缓107

3．住房公积金的创立与发展108

4．个人住房贷款流向高收入群体109

5．中层家庭住房贷款的风险被过分高估110

二、有关国家住房金融简介111

1．日本：政策性金融与民间金融相结合111

2．美国：政府主导的市场化融资体系113

3．英国：政府支持的互助式住房金融116

4．发达国家住房金融政策的若干特点117

阅读材料：从贷款欺骗到次贷危机118

三、完善我国住房金融政策的几点思考119

1．住房信贷制度要兼顾经济性与民生性119

2．住房信贷面向中层就是面向大众120

3．加强风险预警及防范120

4．围绕消费扩大住房公积金的作用121

5．发行购房债券，加快落实经济适用房制度122

第六章 平抑房价须釜底抽薪124

一、房价上涨与治理效果124

1．房价与收入的基本态势124

2．房价收入比的差异性125

3．房价上涨过快的主因判断126

阅读材料：年报披露地产公司“不差钱”131

4．本轮平抑房价的措施与成效131

二、若干国家和地区制止房地产泡沫的主要做法134

1．日本：拖延导致长期低迷134

2．韩国：“疏”“堵”结合治理高房价135

3．美国：以法律维护大众住房消费135

4．中国香港：从放任到低迷137

5．中国台湾：大起大落与发展挫折138

三、治本之策——确保大众住房消费的主体地位139

1．维护住房供求关系的动态平衡139

2．从保护中层到大众住房消费139

3．坚决清除投机炒房141

4．防止垄断，有序竞争142

5．价格监管与指导143

第七章 完善税制——调节房地产经济和住房公平一、我国房地产税制现状145

1．调节功能及效果146

2．现行涉房税制存在的问题147

3．住房保有税（物业税）缺失原因及不利影响148

二、国外住房税制的若干特点150

1．“高税负、高减免”调节住房差距150

2．“高税率、严征管”预防投机炒房151

3．“保有税重、交易税轻”促进房地产业繁荣151

4．固定税率稳定地方财政收入152

三、关于出台房地产税（物业税）的几点思考152

1．出台物业税的时机已经成熟152

2．选取适当名称153

3．合理确定“基本住房”的免税标准153

4．建立信息、诚信、估价制度154

5．克服难点，消除“盲区”154

阅读材料：物业税，外国怎么收154

第八章 农民建房——从自发式向社会化转变158

一、我国农村建房现状158

1．二元结构下农民自发自助式住房建设159

2．新时期农村建房的新类型160

3．村庄规划162

4．农村住房建设存在的主要问题163

二、美国、韩国对农民住房的资助164

1．美国：以抵押贷款支持农村低收入家庭住房164

2．韩国：为农民在城里建房165

三、农民住房建设的若干思考166

1．农民建房社会化势在必行166

2．村庄建设要规划先行167

3．土地流转注入村庄建设新活力168

4．启动发展农村住房金融168

5．创新体制，降低农民建房的社会成本169

阅读材料一：联建推动农房重建169

阅读材料二：贵州遵义“新农村建设”春节见闻170

阅读材料三：山东聊城多措并举建设农村新居171

第九章 职能与机构——强化政府主导175

一、我国住房管理现状175

1．行业行政管理175

2．制度规范176

3．住房金融监管176

4．住房价格监管177

二、若干国家住房管理特色177

1．美国：议会决策，政府执行177

2．日本：政府主导，社会参与178

3．新加坡：政府统管，市场化运营179

三、我国应加强的住房管理职能和机构180

1．协调管理目标与职能180

2．加强住房保障职能和机构181

3．强化房价监管职能182

4．加强农村建房的支持和指导182

5．建立条块结合、职责分明的政府职能发挥机制183

阅读材料：美国救房市计划的新进展184

第十章 从地权公平到住房公平189

一、我国地权制度的形成与发展189

1．计划经济阶段189

2．改革开放阶段191

3．现行住房用地供应模式193

4．房价地价谁推高了谁196

5．“土地财政”的功与过199

阅读材料：揭开“地王”谜局203

6．民生呼唤土地属性平衡204

二、外国住宅土地供应的若干做法与特点205

1．美国：自由土地市场205

2．英国：两权分离的市场化206

3．发展中国家的土地改革208

4．土地收购储备制度210

5．土地发展权制度211

6．一户一宅制度211

三、完善住房土地供应制度的若干探讨212

1．维护宪法，及时澄清违宪言论212

2．远离保护耕地的“红线”215

3．改进招拍挂出让方式216

4．推行“一户一宅”的基本住房制度218

第十一章 治理动荡与健全法制220

一、三年大幅起落220

1．动荡轨迹220

2．房价波动221

3．“地王”频现222

4．调控失灵223

5．“反投机”成为调控主调225

二、动荡的原因可追溯到法制缺失226

1．住房法律空缺227

2．规章的时效性228

3．执行的随意性229

三、国外住房立法的若干特点230

1．住房权是人权的重要内容230

2．住房公平是住房法的宗旨230

3．全面系统的住房市场管理231

4．强化住房经济政策231

5．后发展国家解决住房问题的法制武器232

6．《越南住房法》简介233

四、夯实住房制度的法制基石234

1．制定法律，完善法规234

2．亟待法律规范的若干问题236

第十二章 最优住房模式探究242

一、现代住房模式的共同优点和不同特点242

1．共同优点242

2．不同特点246

二、完美的制度设计254

1．我国住房制度总体框架与德国社会住房制度比较255

2．我国经济适用房与新加坡“组屋”比较256

3．我国廉租房制度与美国公共住房政策比较256

三、扭曲的实施，有得有失的结果257

1．偏离“社会性”的住房宗旨258

2．“不明不白”的经济适用房260

3．廉租房制度“空转”多年262

四、回归本元，创建人口大国的最优住房模式263

1．回归社会性263

2．反投机、反垄断264

3．两次并轨，统一市场267

4．平抑房价是模式优化的首要标志271

5．并轨的实质是实施广义住房保障272

主要参考文献275

后记277

第二版后记279