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第一部分3

第一章 房地产融资概论3

1.1 融资的形式：债务和权益6

1.1.1 债务6

1.1.2 权益9

1.2 用一种不同的方式理解房地产融资9

1.3 企业融资和项目融资10

1.4 银行融资12

1.4.1 发放给个人的房地产贷款13

1.4.2 满足融资需求的房地产融资14

1.4.3 结构性房地产融资15

1.5 资金筹措、证券化和银团货款15

1.5.1 传统筹资和证券化15

1.5.2 房地产贷款筹资17

1.5.3 房地产银团贷款18

第二章 结构性房地产融资21

2.1 银行的角色25

2.2 银行贷款的合约形式26

2.3 开发项目贷款27

2.4 结构性贷款的组成部分和阶段27

2.4.1 交易分析和条款清单28

2.4.2 房地产估值31

2.4.3 房地产估价的基础34

2.4.4 尽职调查过程44

2.4.5 法律尽职调查45

第三章 贷款协议47

3.1 贷款的对象和目的50

3.2 先决条件51

3.3 贷款额52

3.4 利率53

3.5 利率风险规避55

3.5.1 利率上限56

3.5.2 利率上下限56

3.5.3 利率掉期57

3.6 贷款配置60

3.7 货款偿还进度62

3.8 费用63

3.9 贷款的支取频率和流程65

3.10 违约事项66

3.11 房地产保险69

3.12 声明与保证70

3.13 提供信息的义务74

3.14 成本、税收和辅助性费用78

3.15 合同约定事项79

3.15.1 资产负债表约定事项79

3.15.2 财务约定事项80

第四章 贷款偿还、利息和重新谈判87

4.1 子弹式还款89

4.2 预先摊销（半子弹式）90

4.3 漂浮式还款91

4.4 全额摊销还款计划93

4.4.1 固定资本还款计划93

4.4.2 浮动利率贷款还款计划96

4.4.3 利率上限贷款99

4.5 其他还款进度安排101

4.5.1 负摊销定额还款贷款101

4.5.2 还款额逐步减少的定额摊销贷款103

4.6 房地产贷款的调整和重新谈判104

4.6.1 授予新的贷款105

4.6.2 付款截止日的延期105

4.6.3 贷款调整安排105

第五章 财务杠杆对房地产投资的影响107

5.1 财务杠杆的一个例证110

5.2 波动率增加造成的影响112

5.3 财务杠杆对回报的影响113

5.4 财务杠杆对风险的影响114

5.5 没有免费的午餐114

5.6 财务杠杆的机制115

5.7 利差的影响117

5.8 关于何时使用财务杠杆的简要总结118

第六章 结构性房地产融资案例研究121

6.1 收益性房地产的结构性融资124

6.1.1 交易描述124

6.1.2 收益性房地产的条款书125

6.2 房地产组合收购的结构性融资136

6.2.1 房地产组合收购的描述136

6.2.2 房地产组合融资的条款书139

6.3 房地产开发项目的融资149

6.3.1 住宅开发项目的描述149

6.3.2 开发项目贷款的条款书149

6.4 对购物中心进行融资：信贷申请160

6.4.1 涉及的参与方160

6.4.2 财务分析和关键指标163

6.4.3 风险评估166

6.4.4 风险评级和风险补偿168

6.4.5 总结和建议169

第七章 混合融资形式171

7.1 描述173

7.2 夹层融资的流程和成本177

7.2.1 债务部分178

7.2.2 股权酬金180

7.3 夹层融资中的约定事项181

7.4 混合融资的经济机制183

7.4.1 收益性房地产的夹层融资184

7.4.2 开发项目的优先股187

7.5 瀑布式支付协议191

7.6 债权人之间的协议198

第八章 巴塞尔协议及其对房地产融资的影响205

8.1 《巴塞尔协议Ⅱ》208

8.2 《巴塞尔协议Ⅲ》209

8.3 《巴塞尔协议》和房地产融资210

8.4 标准化法211

8.5 初级和高级内部评级法213

第二部分221

第九章 中国221

第十章 英格兰和威尔士231

第十一章 法国245

第十二章 德国267

第十三章 印度277

第十四章 意大利289

第十五章 西班牙307

参考文献315