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第一节　产权与产权制度1

一、产权与产权制度的概念1

目录第一章 区分所有物业产权制度的基本概念基本理论1

二、产权制度的作用2

三、产权制度的基本特征4

第二节　区分所有物业产权9

一、区分所有物业产权的概念9

二、区分所有物业产权的优点10

一、共有产权的优点与缺点12

第三节 区分所有产权对共有产权的改造与发展12

二、区分所有产权对共有产权的改造与发展15

第四节 区分所有物业产权的法理基础——土地的三维立体空间概念17

一、空间权的出现及利用17

二、土地的三维立体空间概念19

第二章　美国区分所有物业产权制度概况22

第一节 美国区分所有物业产权制度发展历程22

一、美国区分所有物业产权制度的产生背景22

二、美国区分所有物业产权制度的成熟与完善25

第二节　美国各州的区分所有物业产权法的主要内容26

二、物业小区的管理27

一、物业小区的设立、变更及终止27

三、对购房消费者权益的保护28

第三章　区分所有物业产权的设立、变更与终止29

第一节 区分所有物业产权的设立29

一、设立区分所有物业产权必须编制的法律文件29

二、设立区分所有物业产权的程序33

三、设立使用租赁土地开发的物业小区的程序34

一、区分所有物业产权的变更36

第二节 区分所有物业产权的变更与终止36

二、区分所有物业产权的终止38

第四章　物业小区专有部分与共有部分的划分与界定40

第一节　物业小区专有部分与共有部分的划分40

第二节　物业小区专有部分与共有部分的界定43

一、物业小区专有部分的界定43

二、物业小区共有部分的界定45

三、指定供专用的共有部分的界定46

第一节　业主协会的职责与权力49

第五章　美国物业小区的管理制度49

第二节　业主协会的组织结构与运作方式51

一、业主大会51

二、业主协会的管理委员会53

三、业主协会的专门委员会55

第三节　有关业主协会治理的法律与法律文件56

一、有关业主协会治理的法律56

二、有关业主协会治理的法律文件56

一、业主的权利59

第四节　业主的权利与义务59

二、业主的义务62

第五节　美国的物业小区必须购买的保险63

一、小区共有部分财产保险63

二、意外事故责任保险64

三、物业小区管委会成员的民事责任保险64

第六章　美国物业小区如何实现从开发商控制到业主控制的过渡66

第一节　美国如何用法律保障开发商必须向业主移交物业小区的控制权66

一、法律为什么对开发商必须向业主移交物业小区控制权作强制性的规定66

二、保障开发商必须向业主移交物业小区控制权的法律规定67

第二节　美国物业小区实现从开发商控制到业主控制的具体做法69

一、聘请小区业主协会律师70

二、对物业小区共有部分进行全面的验收70

三、对物业小区的财务状况进行全面的审计71

四、选聘物业管理公司71

第七章　美国的物业小区向业主收取物业管理费的做法73

第一节　美国物业小区物业管理费数额的确定73

一、物业小区业主协会费用或成本的估算73

二、应预留的维修准备金数额的估算74

三、每个业主应当缴纳的管理费数额的计算75

第二节　美国物业小区如何保障业主履行缴纳管理费的义务76

一、美国有关保障业主履行缴纳管理费义务的法律规定76

二、美国物业小区的欠费催缴程序77

第八章　美国物业小区管理制度设计的理论81

第一节　美国物业小区自治管理机构为什么采取业主协会的组织形式81

一、交易成本理论81

二、避免双方垄断问题理论82

三、“中间机构”理论或“第三方”理论83

第二节　物业小区业主协会为什么必须具有独立法人的地位84

一、业主协会对内作为一个管理实体的需要85

二、业主协会对外作为一个经营实体的需要86

第三节　美国区分所有物业产权制度设计如何保障不同主体之间权利与义务的平衡87

一、如何保障业主协会与业主之间权利与义务的平衡87

二、如何保障开发商与业主之间权利与义务的平衡89

第九章　美国如何用法律保护购房消费者的权益　　91

第一节　美国如何通过用法律规定开发商的信息披露义务保障购房消费者的知情权91

一、为什么要用法律规定开发商的信息披露义务91

二、美国有关卖方信息披露义务的法律规定93

第二节　美国如何用法律防止虚假广告宣传和虚假承诺99

一、用法律规定卖方必须承担明示质量担保责任99

二、用法律规定开发商的默示质量担保责任100

第三节　美国如何用法律保护购房消费者不受定金圈套的危害101

一、为什么要用法律保护购房消费者不受定金圈套的危害101

二、美国用法律保护购房消费者不受定金圈套危害的措施102

二、物业管理涉及的法律关系105

一、物业管理的概念105

第一节　物业管理概述105

第十章　美国物业管理公司如何提供物业管理服务105

第二节　物业管理公司的业务范围107

一、物业管理公司可提供哪些物业管理服务107

二、物业小区为什么聘请物业管理公司提供物业管理服务108

第三节　美国物业管理经理人的专业资格109

一、注册物业管理师110

二、物业管理专家110

一、美国对物业管理经理人员的基本素质要求111

第四节　美国对物业管理经理人员的基本素质要求与职业道德标准111

三、专业物业管理经理111

二、美国物业管理经理人员的职业道德标准112

第五节　美国物业小区选聘物业管理公司的程序113

一、设立选聘委员会113

二、确定物管公司应提供的物管服务的范围 　113

三、对候选物管公司进行筛选115

四、与候选物管公司进行面对面洽谈115

五、签订物业管理服务合同115

第一节　关于物业小区内停车位的产权归属问题117

一、美国物业小区内停车位产权制度设计的基本原则117

第十一章　关于物业小区产权界定的几个具体问题117

二、美国界定物业小区内停车位产权的几种做法119

第二节　关于物业小区内绿地产权的归属问题121

第三节　关于物业小区内其他设施的产权归属问题123

一、关于物业管理用房的产权归属问题123

二、关于物业小区地下室的产权归属问题124

三、关于物业小区底商产权的归属问题125

四、关于物业小区会所产权的归属问题125

五、关于物业小区游泳池产权的归属问题126

第十二章　美国不动产登记制度对保障交易安全的作用127

第一节　几种解释不动产登记作用的理论127

一、信息不对称理论127

二、交易成本理论128

第二节　美国区分所有物业产权的登记130

一、设立登记130

二、转移登记131

第三节　不动产登记制度如何才能起到保障产权安全与交易安全的作用132

一、必须将物业产权界定清楚132

二、必须将物业产权登记清楚133

三、房屋产权和土地产权必须同时登记134

第十三章　一个行之有效的物业产权制度应具备的最基本的条件137

第一节　物业产权不明晰情况下物业管理市场容易出现的一些问题137

一、物业管理市场高度垄断137

二、物业管理质次价高139

三、物业管理行业低效率140

四、业主的财产权利受到侵犯140

第二节　一个行之有效的物业产权制度应具备的最基本的条件142

一、必须由国家最高立法机关制定一部区分所有物业产权专门法142

三、物业小区业主的自治管理机构必须具有法人地位144

二、必须建立一个行之有效的不动产登记制度144

四、必须保障和落实业主选聘物业管理公司的自主选择权146

附录一　设立物业小区总协议书148

附录二　富兰克林物业小区业主协会章程159

附录三　富兰克林物业小区商品房预售协议书168

附录四 物业管理服务合同170

附录五　美国统一区分所有物业产权法175

附录六　阿尔巴尼亚共和国区分所有物业产权法214

主要参考书目225