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第一章 房地产企业开发项目市场调研1

第一节 市场宏观环境分析2

要点1：政治环境调查分析2

要点2：经济环境调查分析3

要点3：文化环境调查分析5

【实战范本】消费者背景资料5

第二节 城市房地产市场调查7

要点1：房地产市场需求容量分析7

要点2：现有商品房分析8

【实战范本】××楼盘商品房户型分析9

【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表9

要点3：市场土地出让分析10

【实战范本】2012年× ×市土地出让分析11

要点4：房地产价格走势分析16

【实战范本】房地产价格统计调查方案17

要点5：房地产物业类型分析19

要点6：开发商销售情况分析19

要点7：三级市场交易情况分析20

【实战范本】三级市场交易情况分析表20

要点8：区域房地产政策法规分析20

第三节 购房者行为调查分析20

要点1：购房者购买行为分析20

要点2：购房者购买动机分析23

要点3：购房者产品需求分析23

【实战范本】× ×市购房者需求调查问卷23

第四节 竞争对手调研分析25

要点1：竞争对手调研项目分析25

要点2：竞争对手类型分析26

要点3：竞争对手产品开发分析26

【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（一）27

【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（二）28

【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（三）29

要点4：竞争对手营销水平分析30

【实战范本】竞争对手营销水平调研表30

要点5：竞争楼盘分析报告31

【实战范本】× ×项目竞争楼盘分析报告32

第五节 地块基本状况调研分析36

要点1：地块基本状况SWOT分析36

要点2：项目地区气候调查分析37

要点3：项目地块交通状况调查分析37

【实战范本】地块周边交通情况分析表37

【实战范本】地块内市政路情况分析表38

要点4：项目周边配套设施调查分析38

要点5：地块调查评估分析39

【实战范本】× ×项目地块分析评估39

第二章 房地产企业开发项目选择与可行性研究41

第一节 房地产开发项目选择42

要点1：开发城市选择42

要点2：开发地段选择43

要点3：开发管理模式选择45

要点4：开发项目产品模式选择46

要点5：开发项目融资方案选择47

第二节 房地产开发项目可行性研究48

要点1：开发项目可行性研究事项48

要点2：开发项目可行性研究报告的内容49

【实战范本】××楼盘项目可行性研究报告52

【实战范本】× ×写字楼可行性研究报告56

第三章 项目土地使用权获取与行政审批69

第一节 土地使用权获取70

知识1：房地产开发用地的取得概述70

知识2：房地产开发用地的类型71

知识3：房地产开发用地的取得方式72

【实战范本】房地产项目用地投标书74

【实战范本】房地产项目用地投标管理办法76

【实战范本】国有土地使用权出让合同80

【实战范本】国有土地使用权转让合同85

【实战范本】国有土地使用权租赁合同86

知识4：取得增量国有土地使用权的费用90

知识5：开发建设中的城市房屋拆迁90

【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书91

知识6：获得项目地块前的落实事项94

第二节 房地产土地行政审批管理96

知识1：设定行政审批的法律依据96

知识2：申请资料97

知识3：相关申请表格及申请书100

【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书100

【实战范本】× ×市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书101

【实战范本】国有土地使用权申请书102

知识4：行政审批流程103

第四章 房地产开发项目开工手续办理104

第一节 政府部门相关手续办理105

手续1：建设用地规划许可证105

手续2：国有土地使用证106

手续3：建设工程规划许可证106

手续4：建筑工程施工许可证108

手续5：商品房销售（预售）许可证109

手续6：人防报批110

手续7：民用建筑建设方案节能评审111

【实战范本】× ×市建筑设计方案节能设计审查表112

手续8：套型结构比例认定113

手续9：建设工程竣工验收备案113

第二节 其他单位相关手续办理114

手续1：自来水报装114

手续2：用电报装114

手续3：燃气报装115

手续4：供热报装116

第五章 房地产开发项目工程招标与投标117

第一节 招标投标基础知识118

知识1：招标投标的术语解析118

知识2：招标投标当事人118

知识3：招标投标的类型119

知识4：招标投标的基本特性119

知识5：招标方式120

知识6：招标组织形式120

知识7：项目工程是否必须招标120

知识8：招标代理机构的选择121

第二节 项目工程监理招标投标121

知识1：工程监理的范围121

知识2：工程设计监理招标122

知识3：工程施工监理招标122

【实战范本】× ×项目工程施工监理招标文件123

第三节 项目工程勘察设计招标投标140

知识1：工程建设项目勘察设计招标的条件140

知识2：勘察设计招标的范围141

知识3：勘察设计招标的特点141

知识4：勘察设计招标文件的内容141

【实战范本】× ×项目地块勘察招标文件142

知识5：废标处理或被否决的情况157

第四节 项目工程施工招标投标157

知识1：工程建设项目招标的条件157

知识2：施工招标文件的内容158

【实战范本】× ×项目施工招标文件158

知识3：串通投标行为210

知识4：废标处理情形210

第六章 房地产开发项目规划设计211

第一节 项目总体规划212

要点1：总体构思212

要点2：空间关系处理212

要点3：总体规划213

要点4：总图竖向214

要点5：消防214

要点6：附属用房214

要点7：室外环境214

要点8：道路215

第二节 建筑设计216

要点1：单元套内的设计规范216

要点2：厨房的设计规范217

要点3：卫生间的设计规范218

要点4：阳台及露台的设计规范220

要点5：门的设计规范220

要点6：窗的设计规范221

要点7：空调的设计规范222

要点8：单元入口及楼梯间的设计规范222

要点9：电梯及电梯厅的设计规范223

要点10：筒体的设计规范224

要点11：楼层竖向的设计规范225

要点12：地下室的设计规范225

要点13：设备用房的设计规范228

要点14：屋面的设计规范229

要点15：管道井、设备表箱的设计规范229

要点16：商业店面的设计规范230

要点17：会所的设计规范230

第三节 结构设计230

要点1：设计原则230

要点2：设计荷载231

要点3：基础设计231

要点4：上部结构232

要点5：其他要求232

第四节 给排水设计234

要点1：系统图234

要点2：给水234

要点3：排水234

要点4：消防235

第五节 电气设计235

要点1：供配电系统设计235

要点2：用电计量236

要点3：照明设计236

要点4：插座布置237

要点5：弱电设计237

要点6：安装高度238

要点7：商场用电238

要点8：会所用电238

要点9：防雷设计239

要点10：消防用电239

要点11：其他设备要求239

第六节 燃气、暖通设计240

要点1：燃气的设计规范240

要点2：暖通设计规范240

第七节 景观设计240

要点1：绿化的设计规范240

要点2：安装专业的设计规范241

要点3儿童游戏场的设计规范242

第七章 房地产企业前期开发风险防范243

第一节 法律风险基本认知244

要点1：法律风险的定义244

要点2法律风险的特性244

要点3法律风险的分类244

要点4：法律风险的成因246

要点5：构建防范法律风险预警机制247

第二节 房地产合作开发风险防范管理247

要点1：合伙型联建中的未共同列名风险247

要点2：项目公司合作开发中僵局风险248

要点3：因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险249

要点4未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险249

要点5：审批、许可与登记影响合作合同效力的风险249

要点6：土地使用权瑕疵风险249

要点7：合作开发资金分摊方案不明风险250

要点8：房屋分配约定不明风险250

第三节 房地产企业项目投资风险防范管理251

要点1：房地产投资风险分类251

要点2：开发决策阶段风险管理253

要点3：开发前期阶段风险管理254

要点4：建设阶段风险管理255

要点5：租售阶段风险防范257

第四节 房地产企业项目收购与转让风险管理258

要点1：项目直接收购中的法律风险防范258

要点2：通过收购项目公司的股权间接收购项目的法律风险防范259

要点3：项目直接转让方式法律风险防范260

要点4：项目公司转让方式风险防范261