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第1章 为什么是“苏寓”5

1.1 从烂尾楼到高收益投资品5

1.1.1 独树一帜的竞争力5

1.1.2 在潜力市场中找到供应空白6

1.2 “苏寓模式”：依赖于高端服务的投资产品9

1.2.1 精准的租户定位：高租金与高出租率的保证9

1.2.2 营造主要租户偏好的生活环境12

1.2.3 创新经营模式与星级服务将高端住宅打造成投资品14

1.2.4 从投资角度看苏寓15

第2章 为何是“最佳投资品”22

2.1 全球投资人追捧的投资产品22

2.1.1 商务人士催生出的服务式公寓22

2.1.2 介于“商用”和“住宅”之间的不动产23

2.1.3 投资回报高于酒店和住宅24

2.1.4 抵御经济危机的稳健市场30

2.2 客户需求决定服务式公寓经营要素31

2.2.1 市场基础——商务与休闲的差异化需求31

2.2.2 成本低于酒店，服务针对性强于普通公寓32

2.2.3 服务式公寓需求定位模型34

第3章 中国不动产投资的蓝海38

3.1 雅诗阁：如何坐上头把交椅38

3.1.1 全球最大的国际服务公寓业主和运营商38

3.1.2 成功来自积极的资产管理40

3.1.3 并购增长的策略42

3.1.4 对资本和风险的管控43

3.2 中国服务式公寓迈入“大市场大客群”44

3.2.1 波动更小，增长更快44

3.2.2 从深圳汇展阁开始的20年45

3.2.3 分布紧随“高端商务人士”的脚步47

3.3 快速发展的4大驱动力49

3.3.1 “ 500强”指数49

3.3.2 核心客户——外派人员51

3.3.3 赛事效应与旅游红利52

3.3.4 企业差旅费政策成为引擎52

第4章 服务才是制胜的核心56

4.1 香港莎玛（Shama）的服务哲学56

4.1.1 摩根士丹利手中的绩优股56

4.1.2 貌似酒店但一定要有家的感觉57

4.1.3 撑起80％入住率的是服务不是硬件59

4.2 先理解清楚需求，再准确提供服务62

第5章 服务式投资品的延伸：服务式办公65

5.1 诺基亚总部大改造65

5.1.1 拥挤与移动65

5.1.2 消灭50％的闲置工位67

5.1.3 移动办公产生的服务需求70

5.1.4 虚拟办公的3只推手71

5.2 第三空间72

5.2.1 医院摇身变为创意中心73

5.2.2 对客户业务的支持比硬件更重要74

5.3 充分发挥灵活办公的6大价值75

5.3.1 诺基亚：在最拥挤的城市解决通勤问题76

5.3.2 Interpolis：没有一个员工有固定工位77

5.3.3 Macquarie集团：活力中庭77

5.3.4 沃达丰：灵活办公，吸引人才78

5.3.5 谷歌：20%的灵活办公时空带来创新产品78

5.3.6 微软：技术连接的是人，而不是办公位79

第6章 看得到的广阔未来82

6.1 不断下降的空置曲线82

6.1.1 即将扩大的客户群82

6.1.2 市场供不应求，租金持续上涨82

6.2 移动的办公室84

6.2.1 有空的办公桌却没有空的会议室84

6.2.2 通勤成本：大城市办公的大问题84

6.2.3 郊区总部+CBD办公室模式85

6.3 服务式物业与信息化管理的联姻86

6.3.1 数字化物业86

6.3.2 从网络预订单到客户数据库的集成87

6.3.3 从ERP到CRM的协同88

参考文献94