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上篇 理论与方法3

第一章 绪论3

第一节 不动产3

一、不动产的概念3

二、不动产的特性5

第二节 不动产市场7

一、不动产市场概述7

二、不动产市场的特征7

三、我国的不动产市场9

第三节 不动产价格10

一、不动产价格概述10

二、不动产价格的特征11

第四节 不动产估价12

一、不动产估价概述12

二、不动产估价师13

三、我国的不动产估价师14

【学习小结】15

【习题及思考题】16

【参考文献】16

【扩展阅读】16

第二章 不动产估价的基本理论17

第一节 价值理论17

一、价值理论与不动产价格理论17

二、不动产估价中的价值类型23

三、不动产估价中的价值、价格与成本的区别26

四、不动产估价的本质28

第二节 市场理论30

一、不动产市场的供给30

二、不动产市场的需求31

三、不动产市场的供求均衡31

四、不动产价格的形成32

第三节 不动产估价的原则32

一、替代原则33

二、预期收益原则34

三、变动原则34

四、供需原则35

五、最有效利用原则35

六、均衡原则36

七、报酬递增递减原则37

八、贡献原则37

九、公平原则38

【学习小结】38

【习题及思考题】39

【参考文献】39

【扩展阅读】39

第三章 不动产价格的构成和影响因素40

第一节 不动产价格的构成40

一、不动产实体价格构成40

二、不动产权属价格构成41

三、土地价格的形态构成42

四、不动产出售价格的形态构成42

第二节 影响不动产价格的因素43

一、一般因素43

二、区域因素48

三、个别因素49

【学习小结】51

【习题及思考题】52

【参考文献】52

【扩展阅读】52

第四章 收益还原法53

第一节 收益还原法的概念与原理53

一、收益还原法的概念与定义53

二、收益还原法的理论基础54

三、收益还原法的基本公式54

四、收益还原法适用的对象和条件57

第二节 收益还原法估价的程序与应用58

一、估价程序58

二、方法应用64

第三节 收益还原法扩展：残余法65

一、土地残余法65

二、建筑物残余法66

三、残余法的应用67

【学习小结】69

【习题及思考题】70

【参考文献】70

【扩展阅读】70

第五章 市场比较法71

第一节 市场比较法的概念与原理71

一、市场比较法的概念71

二、市场比较法的替代原理72

三、市场比较法的特点73

四、市场比较法适用的对象和条件74

五、市场比较法的估价原则74

第二节 市场比较法的程序与应用75

一、市场比较法的程序75

二、市场比较法的应用88

【学习小结】91

【习题及思考题】91

【参考文献】92

【扩展阅读】93

第六章 成本法94

第一节 成本法的概念与原理94

一、成本法的概念与定义94

二、成本法的理论基础95

三、成本法估价步骤与公式95

四、成本法的适用范围96

第二节 建筑物重置成本与折旧的测算97

一、建筑物重置成本的测算97

二、建筑物折旧的计算100

第三节 成本逼近法108

一、成本逼近法的概念108

二、成本逼近法的基本原理与计算公式108

三、成本逼近法的适用范围109

四、成本逼近法的估价步骤109

第四节 成本法的应用112

一、应用于土地估价112

二、应用于建筑物估价113

三、应用于房地估价114

【学习小结】116

【习题及思考题】117

【参考文献】118

【扩展阅读】118

第七章 假设开发法119

第一节 假设开发法的概念与原理119

一、假设开发法的概念119

二、假设开发法的原理119

三、假设开发法的计算公式120

四、假设开发法的特点与适用范围121

第二节 假设开发法估价的程序与方法应用122

一、估价程序122

二、方法应用125

第三节 扩展：剩余法128

一、基本公式128

二、适用范围129

三、估价程序129

四、应用举例130

第四节 扩展：现金流分析法130

一、基本公式131

二、估价程序131

三、应用举例132

【学习小结】133

【习题及思考题】133

【参考文献】134

【扩展阅读】134

第八章 路线价估价法135

第一节 路线价估价法的基本原理135

一、路线价估价中涉及的有关概念135

二、路线价估价法的理论依据135

三、路线价估价法的特点与适用范围136

四、路线价估价法的基本公式137

第二节 路线价估价法的估价步骤137

一、划分路线价区段137

二、设定标准临街深度137

三、确定标准临街宗地138

四、评估区段路线价138

五、编制深度修正系数表139

六、编制其他因素修正系数表144

七、计算宗地价格147

第三节 路线价估价法的应用147

一、运用路线价估价法评估宗地地价的一般程序147

二、路线价估价法的应用148

【学习小结】155

【习题及思考题】155

【参考文献】156

【扩展阅读】156

第九章 长期趋势法157

第一节 长期趋势法的基本概念和理论基础157

第二节 长期趋势法估价的主要特点和基本作用158

一、长期趋势法的主要特点158

二、长期趋势法的主要作用158

第三节 长期趋势法估价的主要步骤和使用范围159

第四节 几种长期趋势分析的方法及应用160

一、平均趋势法160

二、平均发展趋势法162

三、简单移动平均法162

四、加权移动平均法163

五、指数平滑趋势法165

六、季节系数法165

七、线性直线回归趋势法166

八、曲线回归趋势法166

第五节 其他方法扩展166

一、特征价格法166

二、影子价格法167

【学习小结】168

【习题及思考题】169

【参考文献】169

【扩展阅读】169

下篇 估价实务173

第十章 不动产估价的程序173

第一节 不动产估价程序概述173

一、不动产估价程序的概念173

二、不动产估价程序的特点173

三、遵循不动产估价程序的必要性174

四、不动产估价基本程序174

第二节 估价业务受理175

一估价业务受理的基本要求175

二、签订估价委托合同176

三、制订估价作业计划177

第三节 确定估价基本事项178

一、确定估价目的178

二、确定估价对象179

三、确定价格定义182

第四节 资料调查与收集182

一、资料调查与收集的主要类型183

二、资料调查与收集的主要来源185

三、资料调查与收集的方法186

第五节 资料整理与影响因素分析187

一、资料整理187

二、影响因素分析189

第六节 不动产价格评估191

一、选择估价方法191

二、试算价格及价格调整193

三、确定估价结果194

第七节 撰写估价报告书195

一、撰写估价报告书的作用和目的195

二、撰写估价报告书的基本要求196

三、估价报告书的格式196

【学习小结】197

【习题及思考题】197

【参考文献】198

【扩展阅读】198

第十一章 城镇土地分等定级与基准地价评估199

第一节 城镇土地等级与基准地价体系199

一、城镇土地等级体系199

二、城镇土地基准地价体系200

三、城镇土地等级与基准地价的关系200

第二节 城镇土地分等定级程序与方法201

一、城镇土地分等定级基本原则201

二、城镇土地分等程序与方法202

三、城镇土地定级程序与方法205

第三节 基准地价评估方法与程序208

一、基准地价定义及评估基本要求208

二、基准地价评估工作底图编制212

三、资料收集213

四、基准地价内涵及基准条件界定215

五、样本地价计算及标准化217

六、均质地域划分223

七、均质地域基准地价评估225

八、级别基准地价评估227

九、基准地价确定229

十、基准地价修正系数表编制230

十一、基准地价评估实践发展237

第四节 基准地价成果应用240

一、在土地政策参与宏观调控中的应用240

二、在土地市场管理中的应用241

三、在宗地价格评估中的应用242

四、在国有土地使用权租赁管理中的应用243

五、在划拨土地使用权入市交易补交出让金标准确定中的应用244

六、在城市规划及管理中的应用245

【学习小结】245

【习题及思考题】246

【参考文献】246

【扩展阅读】247

第十二章 农用地定级与估价248

第一节 农用地等级价体系248

一、农业用地的内涵与特点248

二、农用地等级价体系250

第二节 农用地分等与定级252

一、农用地分等的依据252

二、农用地分等方法253

三、农用地定级技术方法255

第三节 农用地估价的方法258

一、农用地价格的影响因素258

二、农用地估价方法概述259

第四节 农用地基准地价评估266

一、农用地基准地价评估的技术路线266

二、样点地价平均法267

三、定级指数模型法269

四、基准地块评估法271

五、农用地基准地价更新272

【学习小结】273

【习题及思考题】274

【参考文献】274

【扩展阅读】274

第十三章 宗地价格评估275

第一节 宗地估价概述275

一、宗地估价概述275

二、宗地估价的一般原理276

三、宗地估价的基本思路276

四、宗地估价的基本程序277

第二节 不同类型宗地估价277

一、不同目的的宗地估价277

二、不同用途的宗地估价280

三、不同权利的宗地估价286

第三节 宗地估价的方法289

一、不同估价对象适宜的估价方法289

二、各种估价方法的比较290

三、估价方法的选择293

【学习小结】296

【习题及思考题】296

【参考文献】296

【扩展阅读】297

第十四章 建筑物估价298

第一节 建筑物估价的概念和特点298

一、建筑物的概念298

二、建筑物的分类298

三、建筑物估价的概念300

四、建筑物估价的特点300

第二节 建筑物价格的影响因素301

一、建筑物价格的影响因素301

二、建筑物估价的实地查勘303

第三节 建筑物估价方法304

一、重置价格折旧法304

二、市场比较法311

三、建筑物残余法313

【学习小结】314

【习题及思考题】314

【参考文献】314

【扩展阅读】315

第十五章 房屋征收补偿估价316

第一节 房屋征收概述316

一、房屋征收的概念316

二、房屋征收的特征316

三、我国房屋征收的现状317

四、我国房屋征收的条件318

五、国有土地上房屋征收与补偿工作程序318

第二节 房屋征收补偿政策320

一、房屋征收补偿概述320

二、房屋征收补偿的原则320

三、房屋征收补偿方式321

第三节 房屋征收估价方法323

一、房屋征收估价概念323

二、房屋征收估价的要求324

三、现场勘察325

四、区位价法325

五、标准房屋市场价格评估法327

六、典型房屋市场价格评估法328

七、基准价格修正法328

第四节 房屋征收估价实务329

一、被征收房屋基本情况和政策依据329

二、确定基准地价、基准房价和容积率修正330

三、基准地价和基准房价修正330

四、确定房屋重置成新价331

五、房屋征收补偿价结果331

【学习小结】331

【习题及思考题】332

【参考文献】332

【扩展阅读】332

第十六章 资源型不动产估价333

第一节 资源类型与资源价值333

一、资源型不动产的概念333

二、资源型不动产的类型333

三、自然资源价值334

第二节 资源型不动产价格的特殊性及估价方法335

一、资源型不动产价格的特殊性335

二、资源型不动产估价方法336

第三节 自然资源核算与自然资源资产负债表344

一、自然资源核算344

二、自然资源资产负债表347

【学习小结】348

【习题及思考题】348

【参考文献】349

【扩展阅读】349

第十七章 城市地价动态监测350

第一节 城市地价动态监测概述350

一、城市地价动态监测的意义350

二、城市地价动态监测的目标和任务351

三、城市地价动态监测的内容351

四、城市地价动态监测系统的功能353

五、城市地价动态监测的相关概念353

六、国内外地价动态监测技术比较354

第二节 城市地价动态监测的程序与方法359

一、城市地价动态监测程序359

二、城市地价动态监测范围确定360

三、地价监测点的设立与维护360

四、城市地价动态监测数据采集362

第三节 城市地价监测指标计算与分析364

一、城市地价监测指标类型364

二、地价动态监测指标值计算365

三、城市地价动态监测分析367

【学习小结】367

【习题及思考题】368

【参考文献】368

【扩展阅读】368

附录369

附录一 不动产交易实例调查表369

附录二 不动产估价所依据的标准与规范370

附录三 其他扩展阅读371