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前言1

第一篇 中国房地产代建的起源与演变3

第一章 中国房地产市场专业化发展历程3

第一节 “98房改”开启市场化、规模化之路5

一、“98房改”从制度上确立房地产市场化之路6

二、市场运行环境明显改善7

三、房改三年后房价指数迎来首轮上涨8

四、房企数量快速增长，优秀企业崭露头角9

第二节 房地产高速增长，品牌房企初现11

一、经济高增长和城镇化带动，行业发展迎来“黄金十年”12

二、多数城市价格指数普涨，深圳领涨88.8％13

三、房价过快上涨、投资过热引发行政干预14

四、资本化力量推动房企迅速扩展经营规模16

第三节 货币宽松期，土地增值向开发增值转变17

一、货币宽松释放巨量资金，市场规模继续扩张18

二、投机需求旺盛，房价指数上涨难抑19

三、供需两旺，政策调控加速市场调整20

四、千亿房企诞生，重塑企业竞争格局21

第四节 白银时代专业化诉求提升，房企纷纷谋求多元转型23

一、供求关系改变，去库存成为行业大背景24

二、调控放松再收紧，城市分化凸显24

三、一二线城市价格指数率先企稳回升，涨势扩散26

四、土地市场热度升温，地王城市阵营不断壮大27

五、行业整合加剧，促进企业转型升级29

第五节 中国房地产市场发展小结30

第二章 中国房地产代建的起源与演变33

第一节 中国房地产代建的起源及发展模式33

一、中国房地产代建的起源及发展33

二、中国房地产代建的发展模式35

第二节 代建制度正式推出，政府代建成为主流36

一、政府代建模式含义36

二、政府代建模式背景及发展37

三、政府代建的基本模式39

四、政府代建模式的特征44

第三节 中小房企寻求品牌增值，商业代建发力48

一、商业代建含义48

二、商业代建模式产生背景50

三、商业代建模式的兴起53

四、商业代建模式的特征57

第四节 金融资本介入，资本代建萌芽60

一、资本代建的含义60

二、资本代建的背景60

三、资本代建模式的萌芽61

四、资本代建的特征64

第三章 海外房地产代建概况及模式研究68

第一节 美国房地产代建模式69

一、美国政府投资项目管理模式69

二、美国房地产商业代建模式71

第二节 英国房地产代建模式74

第三节 德国房地产代建模式77

一、基于政府采购的代建模式78

二、德国Project Controlling模式78

三、德国私人代理建设模式案例79

第四节 新加坡房地产代建模式80

一、基于政府采购的代建模式81

二、凯德置地代表的资本代建模式82

第五节 日本代建模式84

一、日本政府投资项目管理模式84

二、日本商业投资项目管理模式86

第六节 香港房地产代建模式88

一、香港政府投资项目管理模式88

二、香港商业投资项目管理模式90

第四章 海内外房地产代建的总结启示及研究意义92

第一节 国内房地产代建总结92

一、房地产代建模式比较92

二、房地产代建模式小结94

第二节 海外房地产代建的启示94

一、国外房地产代建的经验总结94

二、海外房地产商业代建的经验总结95

第三节 房地产代建的界定及研究意义97

一、代建概念的界定97

二、房地产代建概念的界定98

三、房地产代建的研究意义101

第二篇 中国房地产代建行业发展特征及优秀案例105

第五章 中国房地产代建行业发展特征105

第一节 房地产代建行业研究背景及方法体系105

一、研究背景105

二、研究目的106

三、基本原则106

四、研究对象107

五、指标体系设计原则107

六、研究指标体系107

第二节 经营业绩分析112

一、房地产代建规模性分析112

二、房地产代建营利性分析116

第三节 经营管理能力剖析118

一、产品标准化能力119

二、成本管控能力122

三、溢价能力125

四、项目去化能力126

五、物业服务能力131

第四节 品牌影响力分析133

第五节 团队建设能力分析137

第六节 资源整合能力分析139

第七节 房地产代建行业特征总结143

一、房地产代建规模发展快速，盈利能力可期143

二、房地产代建行业经营管理能力强劲，是行业发展的基本保障144

三、品牌价值整体较高，带动项目溢价率提升146

四、团队结构成熟稳定，培训机制相对完善146

五、注重全产业链的资源整合，强化行业竞争实力147

第六章 中国房地产代建典型企业及项目案例148

第一节 典型企业及项目案例筛选原则及名录148

一、我国房地产代建行业典型企业及项目案例筛选原则148

二、典型企业及项目名录149

第二节 绿城管理：代建4.0体系下的价值创造者150

一、绿城管理代建发展概况150

二、花木绿城锦绣兰庭：“创造更高的市场溢价”——绿城管理诠释代建新思路156

三、绿城桃李春风：供给侧改革下全国房产项目去库存的典型162

四、经验总结165

第三节 万科：股权式代建＋金融化的行业引领者166

一、万科股权式代建发展概况166

二、万科·云上城：小成本大变局的代建之道172

第四节 建业地产：转型期的房地产代建黑马178

一、建业地产代建发展概况178

二、建业贰号城邦：代建黑马的开山之作180

第五节 朗诗集团：绿色地产服务运营商的资产轻型化路径185

一、朗诗房地产代建发展概况185

二、朗诗熙华府：朗诗小股操盘＋绿色科技产品3.0升级代表作186

三、皖新朗诗绿郡：朗诗高纯度收取服务费的商业代建＋绿色科技产品2.0代表作188

第六节 滨江集团：坚守品质的“救盘大师”190

一、滨江集团代建发展概况190

二、滨江·钱塘印象：2个月扭转乾坤的豪宅代建195

第七节 昆仑置业：全产业链支撑下的代建生力军203

一、昆仑置业代建发展概况203

二、丹阳·昆仑华府：因地制宜打造商业代建开篇之作207

第八节 当代置业：绿色科技地产品牌的输出路径212

一、当代置业的房地产代建发展概述212

二、当代乾升雅苑：绿色科技地产代建的正式启航之作212

第九节 沿海地产：中国健康住宅领域的代建急先锋218

一、沿海地产代建发展概述218

二、菱角湖壹号：沿海地产的轻资产运营典范220

第十节 联发地产：综合性公建项目代建的行业标杆225

第十一节 中航里城：创业型代建的蓬勃发展227

第三篇 中国房地产代建的发展趋势233

第七章 房地产代建发展趋势及风险233

第一节 房地产代建市场容量233

一、房地产代建市场的业务分类与容量233

二、房地产代建市场的容量预测235

第二节 房地产代建市场未来发展趋势236

一、代建市场参与主体将逐渐增多，一二线城市代建项目增加明显237

二、代建模式更加多元化238

三、代建企业纵横延伸，向资源整合者进发240

第三节 房地产代建行业风险与防范241

一、房地产政策风险及防范241

三、房地产市场风险及防范242

三、房地产代建委托-代理风险243

参考文献246