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导论物权法研究：理论与方法1

第一节 物权立法与物权法研究1

一、经济体制改革与法律变革1

二、物权法制定2

三、我国物权法制定的难题4

四、《物权法》颁布前的物权法研究6

第二节 物权制度的功能：一般社会分析8

一、功能分析方法8

二、物权制度体系：以所有权为核心的权利体系10

三、物权制度的社会作用11

（一）物权制度与社会秩序11

（二）物权与社会资源的流转和利用13

（三）所有权与个人独立、自由和平等14

四、物权制度在社会中的差异：物权制度与社会的互动15

五、物权法在整个法律体系中的地位16

第三节 物权制度的功能：法经济学分析18

一、物权含义的经济学解析18

二、物权（产权）“内部化”功能19

三、物权（产权）制度的资源配置功能：交易成本的节约21

四、对传统计划体制下两种财产所有权形式的弊端经济学分析23

五、总结：物权制度安排与公平与效率目标的实现26

上卷 物权变迁论31

第一章 近代民法法典化之前的物权制度变迁：从个人本位到社会本位31

第一节 引论31

一、为什么要研究民法法典化之前的物权变迁31

二、研究视角33

第二节 罗马法的物权制度：个人主义的所有权制度的建立34

一、罗马初期土地分类及其利用体制34

二、家庭所有权确立：个人所有权的雏形35

三、土地所有权制度设计的民族性和社会性：两种所有权的并存36

（一）市民法所有权36

（二）万民法所有权37

四、公地利用体制39

（一）公地出让39

（二）赋税田出租39

（三）帝国时期土地共同体所有转变为国家或皇帝所有40

五、个人所有权制度的形成40

（一）个人所有权形成阶段和过程40

（二）罗马法所有权概念的特点41

（三）个人所有权制度确立的法律基础42

六、总结：罗马法物权制度中个人为本位思想42

第三节 日耳曼法财产制度：社会本位思想的体现43

一、日耳曼社会与日耳曼法43

二、日耳曼法的基本特点：团体本位44

三、物权制度安排：团体本位的体现45

四、马尔克土地利用体制形成与解体：兼论总有47

（一）什么是总有47

（二）总有与马尔克关系47

（三）马尔克公社体制：政治权力与财产权利不分安排49

五、其他形式所有权49

六、罗马法与日耳曼法上的财产制度比较50

（一）两种不同的财产权利构造对应两种不同的法律构造50

（二）两个社会财产制度的统一性52

第四节 西欧封建社会的物权制度：与社会融为一体的所有权制度54

一、封建社会的形成及其特征54

二、庄园制度的财产结构55

三、封建土地所有权的特征56

（一）层级分割的所有权56

（二）集政治经济为一体的所有权57

（三）具有身份性质的所有权57

（四）负有义务的所有权58

（五）权利不清晰的共用土地58

四、总结：与社会一体化的私有财产制度59

第二章 近代民法法典化时期个人主义本位的所有权制度的确立61

第一节 近代个人主义所有权制度确立的社会基础和背景61

一、城市工商业发展，新生力量的诞生61

二、瓦解封建制度的法律工具62

三、资产阶级革命的指导思想和理性基础64

第二节 近代个人主义所有权制度的确立：《法国民法典》的制定66

一、《法国民法典》的制定：新秩序的创立66

二、资本主义新秩序的基础：私人财产权利体系68

三、《法国民法典》财产权利制度设计：两种性质的财产权利的确立71

四、个人主义的所有权建立的制度基础72

（一）现代主权国家的建立72

（二）废除封建制度对财产所有权的束缚74

（三）代议制政府制度的确立75

（四）司法独立和司法权威的树立76

五、总结：近代法典化时期实现的所有权变迁77

（一）近代法典化时期实现的所有权变迁77

（二）资本主义社会经济组织方式：契约的重要性79

第三节 个人主义的所有权特征：对整个世界物权立法的影响81

一、《法国民法典》对所有权的定义及在欧洲诸国的继承81

（一）《法国民法典》的定义81

（二）《法国民法典》定义在其他国家继承和发展82

二、近代学者赋予民法典规定的所有权的特征82

（一）绝对性82

（二）排他性83

（三）永久性84

三、对整个世界的影响84

第四节 法典化前后物权制度变迁：所有权功能的社会—历史分析87

一、法典化前的社会历史时期87

二、法典化时期所建立的新秩序89

第三章 20世纪社会本位立法思想的确立——所有权社会功能理论的兴起93

第一节 所有权社会功能理论产生的原因和背景94

一、《法国民法典》基础的缺陷：私法基本原则的变迁94

（一）梅利曼94

（二）狄骥94

（三）我国台湾地区学者对所有权社会功能的阐述95

（四）评述96

二、社会经济基础的变化96

三、法学研究方法的变化及经济学的新发现98

（一）法学研究方法的变化99

（二）经济学的新发展及对法学的影响100

四、公、私法划分受到挑战和社会法的兴起101

第二节 所有权社会功能理论的基本内容103

一、19世纪思想家对所有权社会功能的认识103

二、从耶林到狄骥：所有权社会功能思想的提出和完善104

三、所有权功能理论的不同角度的阐述106

四、社会公平理论108

五、总结：所有权功能理论的实质109

第三节 所有权社会功能的实现：所有权社会化110

一、所有权社会功能实现的途径110

二、社会化的所有权：社会本位影响下的所有权观念112

三、所有权立法趋势114

四、“所有权社会化”反思之反思116

第四节 所有权社会功能实现的法律体系117

一、宪法118

二、民法典和民事单行法规119

三、商事法119

四、社会法119

五、行政法120

第五节 私人所有权制度的变迁120

一、20世纪物权变迁的基本特征120

二、20世纪物权变迁的总结121

第四章 所有权社会化的表现形式123

第一节 所有权的规范进入宪法124

一、欧洲各国宪法中的所有权规范124

二、拉美各国宪法中的所有权规范125

三、对宪法“涉足”私权的基本评价127

第二节 法律对所有权的限制129

一、所有权限制概述129

（一）概述129

（二）所有权限制含义130

（三）所有权限制的类型131

（四）所有权限制的限度132

二、私法上的所有权限制133

（一）私法上的所有权限制历史发展133

（二）现代私法对所有权的限制134

三、公法上的所有权限制138

（一）宪法上的限制138

（二）行政法上的限制139

第三节 民法对所有权进行分类规范140

一、所有权分类规范产生的原因和过程140

二、民法典中确立的财产权类型142

（一）《西班牙民法典》142

（二）《墨西哥联邦地区民法典》142

（三）《阿根廷民法典》143

（四）《古巴民法典》143

三、家庭财产145

四、农地所有权146

五、城市土地所有权147

六、水源和矿产所有权148

（一）水源所有权148

（二）矿产所有权149

七、特殊的不动产产权类型150

（一）建筑物的区分所有150

（二）有期产权151

（三）地上权152

（四）信托所有权（dominiofiduciario）154

（五）可撤销所有权（dominio revocable）154

第五章 共同所有制度的演变：现代公有财产制度的产生157

第一节 近代民法法典化之前的共有制度157

一、引言157

二、罗马法的共有制度158

（一）罗马法共有制度特征158

（二）罗马法共有制度形成的社会和制度背景159

三、日耳曼法的共有制度：与罗马法的差异160

四、封建社会的共有制度161

第二节 自治市共有财产安排及其演进162

一、关于自治市162

二、自治市与共同财产163

三、关于共有财产的权利安排164

四、总结165

第三节 《法国民法典》及其之后的共有立法166

一、《法国民法典》确立的共有制度166

二、19世纪民法典对共有的规范：个人本位在立法中的体现167

三、20世纪的民法典共有规范：团体本位主义的体现168

第四节 共同和集体所有的发展：法人所有169

一、从共有到社团的演变169

（一）共有与合伙171

（二）共有与社团法人172

二、团体人格的发展与演进：法人制度的价值173

（一）近代法典化团体人格制度的演进与共同财产制度173

（二）从《法国民法典》到《德国民法典》：法人制度的创立174

（三）法人理论的发展：法人价值的新发现175

（四）法人资格标准宽松176

三、法人制度在社区性团体的运用：集体或共同所有的替代177

（一）社区性共有财产主体资格的获得177

（二）团体人格与财产的关系178

（三）墨西哥、秘鲁等拉美实例及其意义180

第五节 公共财产和国家财产的演变181

一、概述：公共财产存在必要性及其权属状态181

二、公共财产概念的形成与演变：从罗马法至《法国民法典》182

三、国家私有财产的形成与演变184

第六节 总结：与共有相关概念的区分187

一、对各种共有（公有）的理论分析187

二、结论189

中卷 物权法总论193

第六章 广义物权论193

第一节 物权在民事权利体系中的地位193

一、民事权利基本分类194

（一）基于人自身产生的权利194

（二）基于外在客体产生的权利194

二、民事权利的其他分类195

（一）财产权与非财产权195

（二）支配权和请求权196

（三）可转让的民事权利和不可转让的民事权利196

三、总结：物权在民事权利体系中基本定位197

第二节 物权概念的形成与运用198

一、物权概念的出现和翻译198

二、英美法中对应的概念：动产和不动产199

三、物权概念在大陆法国家民法典中的运用200

四、我国的物权概念202

第三节 物权的含义：广义的物权理论的提出203

一、物权含义203

（一）各家学说203

（二）分析与结论204

二、物权概念的分野：广义物权与狭义物权的形成205

（一）何为对物的支配权？205

（二）可支配物的范畴：立法分野207

（三）狭义物权的理由207

（四）广义物权的理由208

三、总结：物权的法律含义210

第四节 物权特征：兼与债权比较211

一、物权为一种支配权211

二、物权的绝对性或对世性212

三、物权的排他性213

四、物权的优先性215

（一）物权取得上的优先性215

（二）物权优先于债权216

（三）不同性质物权之间有优先性217

五、物权公示性218

六、物权的法定性218

七、物权的自力救济性219

第五节 物权的效力：物上请求权220

第六节 物权与债权划分的价值及其局限性220

一、物权与债权区分理论的价值220

二、物权债权划分的相对性222

（一）“三权分立”的模糊性222

（二）物权和债权在实务中的可转化性223

（三）物权债权划分的政策性224

三、物债划分相对性：以租赁使用权为例224

（一）用益物权和租赁使用权的内容相似性224

（二）现代法律中租赁权的物权化226

（三）总结：租赁权的定性227

四、物权与债权之相互联系227

五、物权债权区分必要性质疑229

第七章 物权客体：范畴研究233

第一节 财产与物233

一、财产与物233

（一）大陆法系中的物和财产234

（二）英美法中的财产237

（三）物与财产概念的简略分析237

（四）我国民法上物与财产定位239

二、财产的基本特性240

（一）财产的可为人支配性240

（二）财产的可交易属性241

三、交易物、非交易物和限制交易物242

（一）交易物和非交易物划分溯源242

（二）物的现代分类：交易物、非交易物和限制流通物244

四、物权与可交易性247

（一）可交易标准的提出247

（二）可交易标准的运用249

第二节 物权客体：有形物252

一、物权客体的要件252

（一）有价值252

（二）可支配或控制253

（三）有形体255

二、物的基本类型：有形物256

（一）有形物的含义256

（二）特殊有形物257

第三节 无形物259

一、无形物概念的演进259

（一）罗马法：权利形态的无形物259

（二）近代无形物：知识产权263

（三）现代无形物266

二、权利形态的无形物：类型分析268

（一）权利独立于客体：权利成为物权客体的前提268

（二）权利凭证及其分类269

（三）证券权利的物化：权利成为物权客体271

三、各种证券273

（一）存款单、债券、商业票据273

（二）奖券275

（三）基金券、保险单276

（四）提单、仓单276

（五）期货合约和期权277

（六）各种票证278

（七）纸币278

（八）信用卡、存储卡等279

四、股权279

（一）什么是股权279

（二）股权的物化281

第四节 物权法与财产法的协调：物权客体再清理282

一、广义物权客体——财产分类282

（一）财产分类282

（二）对物权概念再反思：从客体角度寻找广义物权之理论基础283

二、在财产法体系下界定物权和物权客体284

（一）物权法仅调整有形物归属和利用284

（二）归属概念：财产法体系的基础285

（三）物权法调整有形物原则的例外：权利成为物权客体286

（四）物权法规则的准用287

第八章 有形物：类型研究291

第一节 物的基本分类：动产和不动产291

一、动产和不动产的划分方法和标准291

（一）不动产的标准291

（二）我国不动产物权设定独特标准：独立性标准293

二、土地294

（一）土地的法律界定294

（二）土地的特征295

（三）土地与空间296

三、与土地相关的不动产298

（一）土地与矿产298

（二）土地与水源299

（三）土地与生长物299

四、建筑物300

五、动产301

六、动产和不动产划分的意义302

（一）不动产和动产在物权法中的地位302

（二）不动产和动产在法律上区分的意义303

第二节 物的法律分类304

一、物的成分305

二、主物和从物306

三、单独物和集合物309

四、可替代物和不可替代物310

五、消耗物和非消耗物311

六、原物与孳息312

第九章 物权种类：物权体系问题313

第一节 大陆法系国家的物权种类和体系313

一、罗马法分类模式314

二、法国民法物权分类314

三、德国民法物权分类315

四、日本民法物权分类317

五、大陆法物权体系总体分析317

（一）人役权和地役权318

（二）永佃权和地上权319

（三）担保物权和变价权319

（四）优先权和取得权320

（五）占有（权）320

第二节 英美法的物权体系321

一、英美法财产权利制度简介321

二、自主所有地产权323

（一）非限嗣继承地产权323

（二）限嗣继承地产权323

（三）终生地产权324

三、租赁地产权325

四、期待地权利益326

五、非地产权利益：对他人土地的权利327

（一）地役权（easements）328

（二）许可（licences）328

（三）获益权（profits a prendre）328

（四）限制性约据（restrictive covenants）328

第三节 两大法系不动产权利设计比较329

一、不动产物权概念上的差异329

二、物权体系和结构330

三、两大法系在用益物权上的区别332

四、两大法系在担保物权上的区别333

五、两大法系物权制度形成差异简析335

第四节 物权理论分类与我国物权法理论体系的实践337

一、《物权法》制定的理论和社会基础337

（一）《物权法》制定前社会基础：体制改革所带来财产制度变迁337

（二）物权理论分类338

二、《物权法》规定的物权体系341

（一）我国《物权法》的基本内容341

（二）物权法规定的物权体系342

三、我国《物权法》中规定的体系评述344

（一）关于我国所有权体系344

（二）关于我国用益物权体系问题346

第十章 物上请求权353

第一节 物权保护的法律体系：物权请求权的法律地位353

一、公法保护与私法保护353

二、侵害物权的法律责任体系354

第二节 占有保护请求权356

一、保护占有的法理基础：兼论占有之性质356

二、占有保护请求权358

（一）占有物返还请求权358

（二）占有排除妨害请求权358

（三）占有消除危险请求权359

三、占有保护请求权与物权请求权的关系359

第三节 物权请求权360

一、确认物权请求权361

二、原物返还请求权361

（一）原物返还请求权的定义和理论基础361

（二）无权占有362

（三）请求权人须享有物权363

（四）相对人须为现实占有该物的人364

（五）原物返还请求权是否具有可让与性365

三、原物返还请求权行使的相关问题365

（一）原物返还与不当得利366

（二）原物返还与损害赔偿请求权366

（三）原物返还与支出的费用367

四、排除妨害请求权368

（一）排除妨害的定义368

（二）妨害及妨害人的界定369

（三）排除妨害的费用承担问题371

五、消除危险请求权372

六、物权请求权与诉讼时效373

第四节 损害赔偿请求权375

一、作为物权保护方式的损害赔偿请求权376

（一）物权保护的债法方法376

（二）损害赔偿请求权的含义377

二、物上请求权与相关请求权竞合378

（一）物上请求权与合同之上的请求权及其竞合378

（二）物上请求权与不当得利请求权及其竞合378

（三）物上请求权与因侵权行为而发生的请求权及其竞合379

第十一章 物权表征与证明381

第一节 物权表征与证明概述381

一、物权表征的效用：物权对世效力的来源382

二、物权表征的效力：推定力与公信力382

三、物权表征效力的推翻：物权证明383

第二节 占有及其权利表征效力384

一、占有含义和性质384

（一）占有含义384

（二）占有与支配385

（三）占有的客体：有体物385

二、占有的性质：占有为一种事实386

三、占有的分类386

（一）所有权人占有和非所有权人占有387

（二）有权占有和无权占有387

（三）基于物权的占有和基于债权的占有388

（四）善意占有和恶意占有388

（五）直接占有和间接占有389

四、占有的权利表征效力390

（一）占有权利表征效力的层次性390

（二）对占有保护的法理基础：权利推定效力来源392

第三节 占有的物权表征效力393

一、动产占有的物权表征效力394

（一）推定力与相对公信力概念的引入394

（二）占有物权表征效力的适用范围395

二、动产占有的公信力395

三、动产占有公信力的适用问题397

（一）被盗物、遗失物等非因所有权人意志丧失的物397

（二）前占有人和间接占有人是否适用所有权推定397

（三）占有人是否可自动援用占有推定力398

四、不动产占有的效力398

（一）不动产占有的静态效力399

（二）不动产占有在交易中的效力399

第四节 登记对不动产的物权表征效力401

一、财产登记制度的出现401

（一）登记制度在不动产领域的出现401

（二）登记制度向其他财产权利的延伸402

二、登记簿的物权表征效力：登记公信力403

三、我国《物权法》对不动产公信力的规定405

第五节 物权证明：权利取得证书406

一、物权证明：表征手段推定力的否认406

二、举证责任408

三、证据409

四、动产证明的困难409

（一）权利取得书证409

（二）其他证据410

第六节 其他权利形态的表征411

一、知识产权的表征问题411

（一）注册登记对须登记知识产权的公示作用411

（二）占有对无须登记的知识产权的公示效力412

二、权利化财产的表征问题413

（一）记名权利凭证413

（二）无记名权利凭证414

（三）占有公信力在不记名权利凭证的适用414

三、用益物权和担保物权的表征问题415

（一）用益物权表征问题415

（二）担保物权的表征问题416

第十二章 物权变动原理419

第一节 物权变动概述419

一、物权变动基本含义419

（一）物权的取得420

（二）物权的变更420

（三）物权的消灭420

二、物权变动规则的典型范例：所有权的继受取得421

第二节 物权变动公示规则422

一、物权变动公示原则422

（一）物权变动必须公示422

（二）物权变动公示取决于静态公信力手段422

二、物权变动公示原则的理论基础423

三、物权变动公示与物权变动生效规则424

（一）公示的形成效力425

（二）公示的对抗效力426

第三节 物权变动的基础行为：物权行为理论和在我国的合理适用426

一、物权行为理论426

（一）处分行为和负担行为的划分426

（二）区分理论指导下的物权移转规则428

（三）物权形式主义的合理性431

二、物权变动规则的多样性432

（一）意思主义432

（二）债权形式主义433

（三）以物之性质区分所有权之转移435

（四）交付主义436

三、物权行为理论在我国的合理适用436

（一）物权变动基于债权合同，但变动公示不影响合同效力437

（二）债权合同无效，物权变动也无效438

（三）以善意取得保护交易安全440

第四节 我国物权变动基本规则440

一、《物权法》之前的所有权移转基本规则440

（一）《民法通则》之前的规则440

（二）《民法通则》中的规定441

二、《物权法》确立的物权变动规则442

（一）动产物权变动规则442

（二）不动产登记移转所有权规则445

第五节 物权变动规则应用疑难问题研究447

一、动产物权移转中的疑难问题447

（一）实际交付447

（二）非实际交付的风险防范448

二、不动产物权移转作为一个过程：登记生效规则的应用449

（一）买受人的注意义务450

（二）合同效力450

（三）交付的作用452

（四）权利和风险移转规则452

三、以公示公信为核心的物权变动规则的适用和准用454

（一）变动规则在物权法领域的适用454

（二）规则对无形财产变动的准用456

下卷 所有权论459

第十三章 所有权的法律分析459

第一节 所有权含义的演进459

一、所有权与占有：古老的所有权观念460

二、所有权观念：英美法与大陆法差异462

三、所有权客体价值化：现代所有权概念的产生464

第二节 所有权的内容：所有权权利（权能）466

一、所有权的内容：所有权人对物享有什么权利466

（一）所有权内容：所有权的积极权能467

（二）所有权权能枚举467

（三）所有权权能的不可穷尽性：享有／处分两种权能划分的合理性470

二、有关所有权定义的争论472

（一）定义方式472

（二）对列举主义的批评473

三、附录：各国民法典对所有权的界定475

第三节 所有权特征、效力及修正477

一、所有权特征477

二、社会本位思想对所有权特征的修正479

第四节 所有权的实现481

一、所有权实现含义及其方式481

二、所有权实现方式转变对所有权立法影响483

（一）所有权观念：从重视物的享用转变为重视物的增值获益483

（二）法律制度的核心任务：提供安全的财产利用和收益体系484

第十四章 所有权规范适用：公有制财产的物权法调整方案487

第一节 影响所有权的因素487

一、物权法上所有权487

二、主体对所有权影响489

三、客体对所有权的影响490

（一）公有物和私有物划分490

（二）内涵公共利益的物：私人所有权限制的法理基础492

四、主体和客体与所有权关系理论在我国的应用493

五、现代公共财产规范模式494

（一）私有物与公有物规范模式495

（二）流通能力规范模式495

（三）特别立法模式496

（四）总结496

第二节 国有财产的物权法规范497

一、《物权法》对国有财产的规范497

（一）专属于国家的财产497

（二）非专属于国家的财产498

二、国有财产的规范问题499

（一）国有财产物权化前提：不可设定私人物权财产的排除499

（二）国有财产的物权化方案501

（三）国有财产保护需要解决的问题503

第三节 农民集体财产的物权法规范505

一、《物权法》对集体所有的规范506

（一）集体财产的分类506

（二）集体所有权507

（三）集体所有权的保护507

二、农民集体财产物权化的未来走向508

第十五章 财产所有权的取得方式511

第一节 建筑、孳息和劳动512

一、建筑513

二、孳息514

（一）孳息的含义514

（二）（自然）孳息的归属516

（三）资本收益的归属原则517

三、劳动和投资518

（一）生产：劳动和投资之结合518

（二）要不要规范519

第二节 先占、发现和拾得520

一、先占520

（一）先占行为520

（二）无主财产520

（三）排除适用先占原则的无主财产521

（四）先占取得之立法例522

（五）先占制度之确立522

二、发现523

（一）发现行为523

（二）埋藏物523

（三）埋藏物归属规则524

三、拾得526

（一）遗失物526

（二）拾得527

（三）拾得物归属之立法例528

（四）拾得人取得所有权的程序和条件528

（五）我国《物权法》对拾得规定评析529

四、隐藏物归属问题：以乌木为例531

第三节 添附533

一、附合534

（一）动产的附合534

（二）不动产的附合535

（三）我国附合物的归属规则537

二、混合538

三、加工538

（一）加工的含义538

（二）加工物的归属539

（三）对失去权利方的救济540

四、小结：兼与孳息比较540

第四节 善意取得541

一、善意取得概述：理论基础和价值542

（一）无权处分的含义和后果542

（二）善意取得的含义542

（三）善意取得的理论基础：权利公示理论543

（四）善意取得制度之价值545

二、善意取得的共同要件546

（一）处分人无处分权546

（二）受让人为善意547

（三）以合理的价格有偿转让550

（四）受让人形式上已经取得所有权551

三、善意取得的法律后果552

（一）原所有权人与受让人之间552

（二）原所有权人与转让人553

（三）转让人与受让人554

四、善意取得中一些疑难问题554

（一）善意取得适用于遗失物，但不适用于盗窃物等赃物554

（二）善意取得转让的客体物：善意取得准用问题556

第五节 时效取得556

一、概念和意义功能556

（一）基本概念556

（二）取得时效的功能和意义557

二、成立条件557

（一）占有要件557

（二）时效届满560

三、取得时效计算规则560

四、取得时效期间届满的法律效果561

五、我国的时效取得制度562

第十六章 我国土地所有权及其物权法实现方式565

第一节 土地和土地的法律调整体系565

一、土地之含义566

（一）国土意义上的土地566

（二）物权法意义上的土地566

二、土地分类567

（一）农用地、建设用地和未利用土地567

（二）公益土地和私益土地568

（三）城市土地和农村土地570

三、土地的财产性和社会性：土地法律规范双重性570

（一）土地资源性和社会性571

（二）土地归属和利用的多元性572

（三）土地行政规划和管理对土地利用限制573

（四）土地立法的变迁趋势575

第二节 我国土地公有体制形成及物权化改造576

一、土地公有制两种形式的形成577

（一）农村土地集体所有的形成577

（二）城市土地国家所有或全民所有体制的形成578

（三）国有土地与集体土地的划分：国有土地的范围579

（四）小结580

二、国有土地所有权实现的《物权法》框架581

（一）土地国家所有的必要性581

（二）可市场化的国有土地的物权化方案582

（三）国有土地承载的公共利益的实现583

（四）国有土地所有权的行使584

（五）国有土地所有权与土地公共管理权的分离585

（六）国家土地所有权分级管理构想588

三、土地集体所有权实现的《物权法》框架589

（一）土地农民集体所有权的必要性589

（二）土地农民集体所有权的物权化：集体土地的分配方案590

（三）土地农民集体所有权的物权化：农民集体主体实化592

（四）落实农民集体所有权的权利内容593

（五）农村土地权属的登记594

第三节 土地的法律调整：《物权法》与《土地管理法》的协调595

一、我国土地法律规范基本现状595

（一）我国土地立法简史595

（二）我国土地立法的基本特征597

（三）《物权法》及其《土地管理法》的影响598

二、我国土地立法定位：《物权法》与现行立法的协调598

第十七章 房屋所有权601

第一节 房屋及其类型601

一、房屋的法律含义602

二、我国房屋基本类型602

（一）农村房屋和城市房屋602

（二）城市房屋的类型603

（三）小结：我国个人房地产政策的选择605

三、房屋所有权形态：单一所有和区分所有605

第二节 我国房地产权结构理论607

一、房地产权结构：两种模式607

（一）房屋与土地关系：合一与分立607

（二）房屋和土地分立情形房地产权安排的两种规则608

二、我国的房地产权结构：房屋所有权与土地使用权合一609

（一）现行立法考察609

（二）土地使用权与房屋所有权合一的法理分析610

（三）我国房地产权结构与地上权比较612

三、房屋用地使用权制度的完善和规则的统一613

（一）土地使用权种类的归并613

（二）土地使用权期限的统一614

（三）产证合一616

第三节 建筑物区分所有617

一、区分所有的法律特征617

（一）区分所有基本含义617

（二）区分所有的复合性619

（三）区分所有特点：兼与共有比较620

（四）区分所有立法简史621

二、建筑物区分所有类型和认定622

（一）建筑物区分所有类型622

（二）区分所有认定问题623

三、区分所有的特例：居住区区分所有623

（一）居住区区分所有的提出624

（二）居住区区分所有的种类624

（三）居住区区分所有的简单论证625

四、建筑物区分所有之专有权625

（一）自用部分的要件和范围625

（二）建筑物区分所有之专有权：内容和限制627

（三）违规使用自有部分物业的责任629

五、建筑物区分所有之共有权630

（一）共用部分的范围630

（二）对共有部分的共有权：与一般共有关系的区别631

（三）区分所有权人对共用部分的权利和义务633

（四）业主对共用部分的使用权634

六、业主权益的保护636

（一）侵害业主共有权和共同权益的行为类型636

（二）侵害业主权益行为的责任637

（三）受害业主权益的救济638

第四节 区分所有业主物业管理权639

一、业主、业主团体和业主自治639

（一）业主及其物业管理权639

（二）业主团体641

（三）业主团体自治：业主大会644

（四）业主团体自治：业主委员会647

二、管理物业的实施648

（一）物业管理及其实施模式648

（二）物业管理委托关系649

（三）物业管理受托人的权利和义务650

（四）物业管理费用651

第十八章 共同所有653

第一节 共同所有概述653

一、人类历史上的两种共有形态653

二、现代共有观念形成655

三、共同所有权的法律定性657

第二节 按份共有和共同共有：共有权的份额问题659

一、传统理论对按份共有和共同共有的界定659

（一）按份共有659

（二）共同共有660

（三）共同共有和按份共有的法律推定661

（四）共同共有和按份所有的区别662

二、共同共有和按份共有划分的理论分析663

（一）两种共有的差异分析663

（二）两种共有形式权利安排差异探源666

三、共同共有和按份共有立法例669

四、总结：共有的基本特征671

第三节 共有的一般规则672

一、共有的对外关系672

（一）共有权积极权能的行使672

（二）共有的消极权能的行使：共有的对外效力672

（三）对第三人的债务673

二、共有的内部关系674

（一）共有人权利674

（二）共有人的义务677

三、共有物的分割679

（一）共有人的分割请求权679

（二）共有财产分割方式680

（三）分割之效力682

第四节 几种特殊的共有形态682

一、同时共有682

二、产权不得分割共有683

三、准共有683

第十九章 不动产登记制度685

第一节 不动产登记基础685

一、不动产登记的两种模式685

（一）契据登记制686

（二）权利登记制687

（三）我国的不动产登记模式688

二、不动产登记的基本原理689

（一）不动产登记机关689

（二）不动产登记行为690

（三）不动产登记能力691

（四）登记顺位、顺位保留和预登记694

（五）不动产登记簿和登记证书695

三、不动产登记的效力697

（一）不动产登记与物权变动（取得）697

（二）不动产登记簿的效力699

第二节 我国不动产登记制度700

一、我国的不动产登记体系700

（一）总登记和初始登记700

（二）变更登记701

（三）更正登记701

（四）设定登记702

（五）注销登记703

（六）预告登记703

（七）异议登记704

（八）查封登记705

二、我国不动产登记的基本程序706

（一）申请706

（二）受理与审核707

（三）公告708

（四）颁发证书708

三、不动产登记机构的审查义务和责任709

（一）现行规定及其检讨709

（二）登记机构的审查义务710

（三）不动产登记机关赔偿责任710

四、不动产登记查询711

（一）查阅权主体范围的界定711

（二）不动产登记查询中的甄别义务713

第二十章 《物权法》基本理论和原则715

第一节 《物权法》概述715

一、《物权法》的目的715

（一）《物权法》715

（二）《物权法》的调整方式716

二、《物权法》的宪法基础717

三、物权法的特征718

（一）物权法为私法718

（二）物权法的本土法特征718

第二节 物权法基本趋势：实物本位到价值本位719

一、物权法的实物本位思维719

（一）物的归属和利用：传统物权法的解决方案719

（二）实物本位主义的基本表现721

（三）实物本位主义的应用723

二、财产法的价值本位思维724

（一）财产法的价值本位思维724

（二）价值本位指导下的不动产物权设计726

三、实物本位主义挑战：物的归属和利用的价值化728

（一）物的归属与利用的价值化728

（二）客观认识物权价值化730

四、价值本位指导下的物权立法732

（一）创制抽象化不动产物权客体732

（二）将权利形态支配权纳入物权法调整733

（三）信息产品纳入物权法保护734

（四）确立价值本位的物权保护规则735

第三节 物权法的基本原则736

一、平等保护原则736

（一）平等保护何以成为一个问题737

（二）物权法上平等保护含义：相同性质财产的平等738

（三）平等保护原则实现前提：对于公共财产特殊保护740

二、物权法定原则741

（一）物权法定的含义及其立法例741

（二）物权法定的理由743

（三）法律的范围743

（四）违反物权法定原则的后果744

（五）物权法定原则之适用744

三、物权客体确定原则：一物一权主义的替代746

（一）什么是一物一权原则746

（二）对一物一权原则的批评：物权客体确定原则提出746

（三）物权客体确定原则748

四、物权公示公信原则749

本书引用的重要法律文件751

参考文献753

第一版后记763

第二版后记765