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第一部分 房地产市场形势分析一、宏观经济形势3

（一）2008年国际经济金融形势3

（二）国外房地产市场概况4

（三）我国宏观经济金融运行情况7

二、房地产市场形势9

（一）2008年重大房地产政策9

（二）2008年房地产市场形势分析11

（三）房地产市场的区域特征17

（四）2009年房地产市场形势及展望27

第二部分 房地产金融形势分析一、2008年重大房地产金融政策31

（一）支持经济适用住房和廉租住房开发建设31

（二）金融促进节约集约利用土地32

（三）支持灾后重建32

（四）应对国际金融危机33

二、2008年房地产金融形势分析33

（一）全国商业性房地产信贷情况34

（二）商业性房地产贷款的机构分布37

（三）房地产贷款的区域特征39

（四）住房公积金存贷款情况44

三、2009年房地产信贷形势及展望47

四、其他融资情况49

（一）房地产证券市场融资49

（二）房地产信托融资52

五、住房抵押贷款支持证券交易情况54

第三部分 专题研究61

专题研究一 从需求角度分析房价合理水平61

一、住房的消费性需求与投资性需求61

二、房价收入比指标62

三、租售比指标69

专题研究二 中国股票市场与房地产贷款关系分析74

一、理论分析74

二、实证检验76

三、现实含义82

附录85

附录一 2008年房地产抽样调查报告85

一、住房贷款抽样调查报告85

二、租赁住房抽样调查报告104

附录二 2008年房地产重要文件汇编120

国务院关于促进节约集约用地的通知2008年1月3日 国发［2008］3号120

国务院关于支持汶川地震灾后恢复重建政策措施的意见2008年6月29日 国发［2008］21号125

国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见2008年12月20日 国办发［2008］131号135

财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知2008年10月22日 财税［2008］137号138

财政部 国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知2008年12月29日 财税［2008］174号139

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发《经济适用住房开发贷款管理办法》的通知 2008年1月18日 银发［2008］13号139

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》的通知 2008年12月3日 银发［2008］355号142

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于金融促进节约集约用地的通知 2008年7月29日 银发［2008］214号145

中国人民银行 中国银监会 中国证监会 中国保监会关于汶川地震灾后重建金融支持和服务措施的意见 2008年8月6日 银发［2008］255号147

中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于做好汶川地震灾区农村居民住房重建信贷服务工作的指导意见 2008年10月22日 银发［2008］304号153

中国人民银行关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知 2008年10月22日 银发［2008］302号155

表5

表1.1 2008年美国房屋销售情况5

表1.2 近年来美国住房抵押贷款不良率和房屋自有率情况5

表1.3 美国政府出台的主要刺激政策6

表1.4 英国政府为救房市所出台的主要政策6

表1.5 2007～2008年房地产行业和重点公司现金流状况分析15

表1.6 2006～2009年上半年五家大型房地产上市公司商品房销售额情况16

表1.7 2006～2009年上半年房地产行业集中度（销售额占全国商品房销售额比重）16

表1.8 2008年东部、中部、西部地区房地产销售及开发建设占比分布情况17

表1.9 2008年各月房价同比下跌的城市个数19

表1.10 2008年商品房销售、开发投资、新开工、竣工地区分布情况26

表2.1 2008年金融机构人民币存贷款基准利率调整表36

表2.2 2008年金融机构房地产贷款余额及新增分布情况39

表2.3 2008年东部、中部、西部地区房地产贷款余额占比分布情况39

表2.4 2008年年末商业性房地产贷款余额地区分布情况43

表2.5 2008年个人住房公积金存贷款利率调整表47

表2.6 房地产行业直接融资规模50

表2.7 房地产上市公司定向增发模式50

表2.8 2008年房地产公司债券发行情况51

表2.9 2008年年末“建元2005-1”RMBS资产池信息表55

表2.10 2008年年末“建元2007-1”RMBS资产池信息表55

表2.11 2008年年末“建元2005-1”RMBS贷款拖欠及违约状态表56

表2.12 2008年年末“建元2007-1”RMBS贷款拖欠及违约状态表57

表3.1 不同类型城市房价收入比63

表3.2 1998年96个国家（地区）房价收入比按收入分组63

表3.3 中国的房价收入比63

表3.4 1997～2006年我国不同收入群体家庭收入增长情况67

表3.5 住房租售比的计算71

表3.6 DVE的平稳性检验77

表3.7 D（DVE）的平稳性检验77

表3.8 D（DL1）的平稳性检验78

表3.9 D（DL2）的平稳性检验78

表3.10 DL1和DVE格兰杰因果检验78

表3.11 DL2和DVE格兰杰因果检验79

表3.12 方程179

表3.13 方程280

表3.14 方程2残差的平稳性检验80

表4.1 借款人年龄分布与购房目的的关系90

表4.2 剩余贷款笔数和贷款利率的关系92

表4.3 上海等七城市借款人购房面积的年龄特征101

表4.4 大连等四城市借款人购房面积的年龄特征101

表4.5 福州等三城市借款人购房而积的年龄特征102

表4.6 借款人收入预期与短期购房计划的关系103

表4.7 20个城市租赁住房增值幅度（按房龄分类）108

表4.8 20个城市租赁住房增值幅度（按房屋性质分类）109

表4.9 20个城市租赁住房单位面积租金情况（按住房户型分类）110

表4.10 20个城市租赁住房单位面积租金情况（按住房性质分类）111

图3

图1.1 1982～2008年世界经济增长率3

图1.2 2001～2008年美国房价涨幅（OFHEO指数）4

图1.3 2000～2008年我国GDP增长率8

图1.4 1990～2008年我国上证综指走势图8

图1.5 1998～2008年全国商品房销售面积及其增速11

图1.6 1998～2008年全国70个大中城市房屋销售价格年涨幅12

图1.7 2005年7月～2008年12月全国70个大中城市房屋销售价格月涨幅12

图1.8 1998～2008年全国70个大中城市房屋租赁价格同比涨幅13

图1.9 1998～2008年全国房地产开发投资完成额及其增速14

图1.10 1998～2008年全国70个大中城市土地交易价格涨幅14

图1.11 1998～2008年全国商品房新开工面积和竣工面积情况15

图1.12 2008年各省（自治区、直辖市）商品房销售面积增长情况18

图1.13 2008年各省（自治区、直辖市）商品房销售额增长情况18

图1.14 2008年全国70个大中城市房屋销售价格年均涨幅20

图1.15 2005年7月～2008年12月深圳房价同比涨幅21

图1.16 2005年7月～2008年12月广州房价同比涨幅22

图1.17 2005年7月～2008年12月北京房价同比涨幅22

图1.18 2005年7月～2008年12月上海房价同比涨幅23

图1.19 2005年7月～2008年12月乌鲁木齐房价同比涨幅23

图1.20 2008年各省（自治区、直辖市）房地产开发投资的增长情况24

图1.21 2008年各省（自治区、直辖市）商品房新开工面积的增长情况25

图1.22 2008年各省（自治区、直辖市）商品房竣工面积的增长情况25

图1.23 2006年1月～2009年6月全国70个大中城市房屋销售价格月涨幅27

图2.1 2007年1月～2008年12月全国商业性房地产贷款余额及其增速34

图2.2 2007年1月～2008年12月全国商业性房地产开发贷款余额及其增速35

图2.3 2007年1月～2008年12月全国商业性购房贷款余额及其增速35

图2.4 2008年年末新建房贷款余额和再交易房贷款余额占比36

图2.5 2008年年末各金融机构房地产贷款余额占比分布38

图2.6 2008年年末房地产贷款余额地区分布情况40

图2.7 2008年年末各省（自治区、直辖市）房地产贷款余额增长情况40

图2.8 2008年年末各省（自治区、直辖市）地产开发贷款余额的增长情况41

图2.9 2008年年末各省（自治区、直辖市）房产开发贷款余额的增长情况42

图2.10 2008年年末各省（自治区、直辖市）个人住房贷款余额的增长情况42

图2.11 2004～2008年住房公积金覆盖率情况44

图2.12 2006～2008年住房公积金提取额、缴存额、缴存余额同比增长情况45

图2.13 2006～2008年住房公积金委托贷款余额与商业性个人住房贷款余额的比例45

图2.14 2006～2008年住房公积金委托贷款与商业性个人住房贷款余额新增情况46

图2.15 2006～2008年住房公积金委托贷款季度末逾期率46

图2.16 2007年1月～2009年6月全国商业性房地产贷款余额及其增速48

图2.17 2001～2008年房地产企业从证券市场融资情况52

图2.18 2001～2008年房地产企业证券市场融资量占房地产企业开发资金来源的比重52

图2.19 2005～2008年信托公司管理的房地产类信托财产规模及其占比53

图3.1 不同收入群体房价收入比（90平方米／套）67

图3.2 我国房屋销售价格涨幅与房屋租赁价格涨幅的比较73

图3.3 脉冲反应函数图81

图4.1 住房贷款方式情况分布86

图4.2 贷款利率情况86

图43 20个城市住房贷款执行0.7倍基准利率情况87

图4.4 第二次及以上贷款适用1.1倍以上基准利率的占比情况88

图4.5 贷款期限情况89

图4.6 借款人贷款次数情况分布89

图4.7 借款人买房目的分类情况90

图4.8 银行审核贷款方式情况91

图4.9 借款人年龄情况93

图4.10 19个城市适婚年龄段借款人占比情况93

图4.11 借款人家庭住房套数情况94

图4.12 19个城市借款人月供收入比情况94

图4.13 19个城市借款人月供收入比超过50％的情况95

图4.14 19个城市房价收入比情况95

图4.15 借款人未来收入预期情况分布96

图4.16 借款人所购住房性质97

图4.17 购买别墅借款人年龄分布情况97

图4.18 借款人所购住房类别情况98

图4.19 20个城市借款人所购住房类别情况98

图4.20 借款人购房面积分布情况99

图4.21 20个城市借款人所购住房人均建筑面积情况100

图4.22 不同年龄段购房面积比较100

图4.23 呈递增阶梯消费趋势的三城市购房面积情况102

图4.24 呈递减阶梯消费趋势的天津市购房而积情况103

图4.25 借款人在未来三年内的购房计划104

图4.26 租赁住房性质分类105

图4.27 租赁住房户型分类105

图4.28 租赁住房面积分布106

图4.29 租赁住房房龄分布106

图4.30 租赁住房登记备案情况107

图4.31 20个城市租赁住房租金收益率情况112

图4.32 20个城市租赁住房租售比情况112

图4.33 承租人户籍情况分布113

图4.34 承租人月收入情况分布114

图4.35 20个城市承租人租房原因114

图4.36 17个城市承租人租金收入比情况115

图4.37 20个城市人均租住面积情况116

图4.38 19个城市承租人在未来三年内购房计划116

图4.39 19个城市出租人出租住房原因117

图4.40 19个城市出租人拥有住房套数情况分布118

图4.41 出机人贷款情况分布118

图4.42 19个城市出租人在未来三年内售房计划119