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第1篇 概论3

第1章 不动产和不动产估价3

【本章结构图】3

【内容提要】3

【学习目标】4

1.1 不动产的概念与特征4

1.1.1 不动产的概念界定由来4

1.1.2 不动产的概念界定5

1.1.3 不动产的存在形态9

1.1.4 不动产中的土地10

1.1.5 不动产中的建筑物15

1.1.6 不动产概念总结17

1.1.7 不动产的特征18

1.2 不动产的类型23

1.2.1 按用途划分23

1.2.2 按开发程度划分24

1.2.3 按是否产生收益划分24

1.2.4 按经营使用方式划分25

1.3 不动产估价的概念25

1.3.1 不动产估价的概念简述25

1.3.2 不动产估价概念中的关键术语26

1.4 不动产估价的理论基础29

1.4.1 地租理论29

1.4.2 区位理论32

1.4.3 其他理论39

1.5 不动产估价的原则41

1.5.1 合法原则42

1.5.2 最高最佳使用原则43

1.5.3 供需原则43

1.5.4 替代原则44

1.5.5 预期收益原则44

1.5.6 估价时点原则44

1.5.7 公平原则45

1.6 不动产估价的必要性与意义45

【本章基本概念】48

【思考与练习】48

【推荐读物】48

第2章 不动产价格及其市场分析50

【本章结构图】50

【内容提要】50

【学习目标】50

2.1 不动产价格51

2.1.1 不动产价格的概念51

2.1.2 不动产价格的特征52

2.1.3 不动产价格的种类53

2.2 不动产价格影响因素分析62

2.2.1 不动产价格影响因素的特征62

2.2.2 不动产价格影响因素的分类63

2.2.3 影响不动产价格的内部因素64

2.2.4 影响不动产价格的外部因素67

2.3 不动产市场分析77

2.3.1 地价与房价的关系分析77

2.3.2 租售关系分析80

【本章基本概念】81

【思考与练习】81

【推荐读物】81

第3章 国内外不动产估价制度概述83

【本章结构图】83

【内容提要】83

【学习目标】83

3.1 不动产估价制度84

3.2 中国的不动产估价制度85

3.2.1 中国内地的不动产估价制度85

3.2.2 中国香港地区的不动产估价制度96

3.2.3 中国台湾省的不动产估价制度97

3.3 国外的不动产估价制度98

3.3.1 估价的行业组织和管理98

3.3.2 估价行业的有关法规101

3.3.3 对从事估价的专业人员的资格要求102

3.3.4 对估价从业人员及机构的登记注册管理104

【本章基本概念】105

【思考与练习】105

【推荐读物】105

第2篇 不动产估价方法109

第4章 市场法109

【本章结构图】109

【内容提要】109

【学习目标】110

4.1 市场法的基本原理110

4.1.1 市场法的概念110

4.1.2 市场法的理论依据110

4.1.3 市场法适用的范围与条件111

4.2 市场法的操作步骤112

4.2.1 搜集交易案例112

4.2.2 选取可比实例114

4.2.3 建立价格比较基础117

4.2.4 交易情况修正119

4.2.5 交易日期修正122

4.2.6 区域因素修正125

4.2.7 个别因素修正126

4.2.8 容积率修正127

4.2.9 土地使用年期修正127

4.2.10 求取比准价格128

4.3 市场法的难点与存在的问题129

4.3.1 市场法的难点129

4.3.2 市场法存在的问题129

4.4 市场法的应用举例131

4.4.1 审题132

4.4.2 解题思路与方法选择132

4.4.3 公式与计算步骤133

4.4.4 难点与常见错误分析135

【本章基本概念】135

【思考与练习】136

【推荐读物】136

第5章 成本法137

【本章结构图】137

【内容提要】137

【学习目标】138

5.1 成本法的基本原理138

5.1.1 成本法的概念138

5.1.2 成本法的理论依据138

5.1.3 成本法的特点138

5.1.4 成本法的适用范围与条件139

5.1.5 成本法的操作步骤140

5.2 成本法的基本公式140

5.2.1 新开发土地估价的基本公式140

5.2.2 新建不动产估价的基本公式145

5.2.3 已有旧的不动产估价的基本公式147

5.3 建筑物的重新购建价格148

5.3.1 重新购建价格的概念148

5.3.2 建筑物重新购建价格的分类148

5.3.3 建筑物重新购建价格的求取149

5.4 建筑物折旧152

5.4.1 建筑物折旧的概念和种类152

5.4.2 建筑物折旧的求取方法153

5.4.3 求取建筑物折旧应注意的问题159

5.5 应用成本法涉及的有关规定161

5.5.1 商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定162

5.5.2 农地征收和城市房屋征收费用的有关规定163

5.5.3 房屋折旧的有关规定166

5.5.4 房屋完损等级评定的有关规定166

5.6 成本法的应用举例167

5.6.1 审题167

5.6.2 解题思路与方法选择168

5.6.3 公式与计算步骤168

5.6.4 难点与常见错误分析169

【本章基本概念】170

【思考与练习】171

【推荐读物】171

第6章 收益法172

【本章结构图】172

【内容提要】172

【学习目标】172

6.1 收益法的基本原理173

6.1.1 收益法的概念173

6.1.2 收益法的理论依据173

6.1.3 收益法适用的范围与条件174

6.1.4 收益法的优点与不足175

6.1.5 收益法的操作步骤175

6.2 收益法的基本公式176

6.2.1 收益法的数学推导公式176

6.2.2 收益法的实务公式179

6.2.3 应用收益法公式的注意事项182

6.3 纯收益与还原利率182

6.3.1 纯收益的求取182

6.3.2 还原利率的确定186

6.4 投资组合与剩余技术192

6.4.1 投资组合技术192

6.4.2 剩余技术194

6.5 收益法的应用举例197

6.5.1 审题197

6.5.2 解题思路与方法选择198

6.5.3 公式与计算步骤198

6.5.4 难点与常见错误分析200

【本章基本概念】200

【思考与练习】200

【推荐读物】201

第7章 假设开发法202

【本章结构图】202

【内容提要】202

【学习目标】202

7.1 假设开发法的基本原理203

7.1.1 假设开发法的概念203

7.1.2 假设开发法的理论依据203

7.1.3 假设开发法的适用范围与条件204

7.1.4 假设开发法的优缺点205

7.1.5 假设开发法的操作步骤206

7.2 假设开发法的基本公式210

7.2.1 假设开发法最基本的公式210

7.2.2 按开发完成后的经营方式细化的公式211

7.2.3 按估价对象细化的公式211

7.3 假设开发法的难点与存在的问题212

7.3.1 计算方法的选择212

7.3.2 计算方法的适用范围212

7.3.3 两种计算方法的区别与其优缺点213

7.4 假设开发法的应用举例214

7.4.1 传统的静态计算方法214

7.4.2 现金流量折现的动态计算方法215

【本章基本概念】216

【思考与练习】216

【推荐读物】217

第8章 路线价法218

【本章结构图】218

【内容提要】218

【学习目标】218

8.1 路线价法的基本原理219

8.1.1 路线价法的概念219

8.1.2 路线价法中的基础概念219

8.1.3 路线价法的理论依据219

8.1.4 路线价法的适用范围与条件220

8.1.5 路线价法的操作步骤221

8.1.6 路线价的表示及其相应计算公式222

8.2 深度百分率表的制作223

8.2.1 深度价格的递减比率223

8.2.2 深度百分率表的编制方法224

8.2.3 几种常见的路线价法则225

8.3 路线价法的应用227

8.3.1 一般宗地地价的计算227

8.3.2 街角地地价的计算227

8.3.3 前后临街地地价的计算229

8.3.4 三角形地地价的计算229

8.3.5 袋地地价的计算230

【本章基本概念】231

【思考与练习】231

【推荐读物】231

第9章 长期趋势法232

【本章结构图】232

【内容提要】232

【学习目标】232

9.1 长期趋势法的基本原理233

9.1.1 长期趋势法的概念233

9.1.2 长期趋势法的理论依据233

9.1.3 长期趋势法的特点233

9.1.4 长期趋势法的适用范围与条件234

9.1.5 长期趋势法的操作步骤234

9.1.6 长期趋势法的功用234

9.2 移动平均法236

9.2.1 简单移动平均法236

9.2.2 加权移动平均法237

9.3 季节指数法238

9.3.1 季节指数法的基本原理238

9.3.2 季节指数法的应用238

9.4 指数平滑法243

9.4.1 指数平滑法的概念与特点243

9.4.2 平滑系数a的确定244

9.4.3 指数平滑法应用举例244

9.5 线性趋势法246

9.5.1 直线趋势法246

9.5.2 曲线趋势法247

【本章基本概念】248

【思考与练习】248

【推荐读物】249

第10章 基准地价系数修正法250

【本章结构图】250

【内容提要】250

【学习目标】250

10.1 基准地价系数修正法的基本原理251

10.1.1 基准地价系数修正法的概念251

10.1.2 基准地价系数修正法的理论依据251

10.1.3 基准地价系数修正法的适用范围与条件251

10.1.4 基准地价系数修正法的基本公式252

10.1.5 基准地价系数修正法的操作步骤252

10.2 基准地价系数修正法的应用254

10.2.1 审题256

10.2.2 解题思路与方法选择256

10.2.3 公式与计算步骤257

10.2.4 难点与常见错误分析258

【本章基本概念】259

【思考与练习】259

【推荐读物】259

第3篇 不动产估价实务263

第11章 不动产估价程序与估价关键点263

【本章结构图】263

【内容提要】263

【学习目标】263

11.1 不动产估价程序264

11.1.1 明确估价基本事项264

11.1.2 拟订估价作业方案267

11.1.3 搜集估价所需资料268

11.1.4 实地查勘估价对象269

11.1.5 选定估价方法计算270

11.1.6 确定估价结果270

11.1.7 撰写估价报告271

11.1.8 估价资料归档272

11.2 不动产估价的资料搜集273

11.2.1 估价资料的搜集和整理273

11.2.2 共同资料273

11.2.3 市场法所需资料273

11.2.4 成本法估价所需资料275

11.2.5 收益法估价所需资料275

11.2.6 假设开发法估价所需资料275

【本章基本概念】276

【思考与练习】276

【推荐读物】276

第12章 土地估价277

【本章结构图】277

【内容提要】277

【学习目标】278

12.1 基准地价评估278

12.1.1 基准地价的概念和特点278

12.1.2 基准地价评估的原理279

12.1.3 基准地价评估的思路与技术路线280

12.1.4 基准地价的评估程序282

12.1.5 基准地价成果的应用与更新289

12.2 宗地地价评估291

12.2.1 宗地地价的概念和特点291

12.2.2 宗地地价评估的原理292

12.2.3 宗地地价评估方法292

12.2.4 宗地地价评估程序292

12.3 地价动态监测297

12.3.1 地价动态监测的发展297

12.3.2 地价动态监测中的概念299

12.3.3 地价动态监测的技术路线与程序301

12.3.4 地价动态监测中有关指标的计算301

12.3.5 地价动态监测的成果及其应用303

12.4 建筑地价分摊与不动产增值304

12.4.1 城市土地空间价值304

12.4.2 建筑地价分摊307

12.4.3 不动产增值312

12.5 农用地估价315

12.5.1 农用地估价的概述315

12.5.2 农用地估价方法316

12.5.3 农用地宗地估价321

12.5.4 农用地征收价格评估325

【本章基本概念】331

【思考与练习】331

【推荐读物】331

第13章 不同类型不动产的估价333

【本章结构图】333

【内容提要】333

【学习目标】334

13.1 建筑物单独估价334

13.1.1 建筑物估价概念334

13.1.2 影响建筑物价格的因素334

13.1.3 建筑物价格的特点335

13.1.4 建筑物估价的基本思路337

13.1.5 建筑物估价方法338

13.1.6 建筑物估价的注意事项340

13.1.7 建筑物估价应用举例341

13.2 商业不动产估价341

13.2.1 商业不动产的主要特点342

13.2.2 商业不动产价格的主要影响因素343

13.2.3 商业不动产估价的基本思路344

13.2.4 商业不动产估价案例344

13.3 居住不动产估价361

13.3.1 居住不动产的类型362

13.3.2 居住不动产的主要特点363

13.3.3 影响居住不动产价格的主要因素365

13.3.4 居住不动产估价的基本思路和主要方法367

13.3.5 居住不动产估价案例370

13.4 工业不动产估价386

13.4.1 工业不动产的概念与特点386

13.4.2 工业不动产价格的影响因素387

13.4.3 工业不动产估价的基本思路和主要方法387

13.5 在建项目估价391

13.5.1 不动产在建项目估价概述391

13.5.2 不动产在建项目抵押价值评估392

13.6 其他类型不动产估价396

13.6.1 其他类型不动产的估价特点396

13.6.2 其他类型不动产估价的主要方法397

【本章基本概念】397

【思考与练习】397

【推荐读物】397

第14章 估价报告的编写398

【本章结构图】398

【内容提要】398

【学习目标】398

14.1 编写估价报告的作用、目的和要求399

14.1.1 编写估价报告的作用399

14.1.2 编写估价报告的目的399

14.1.3 编写估价报告的基本要求399

14.2 估价报告的编写400

14.2.1 估价报告的编写类型与形式400

14.2.2 估价报告的主要内容401

14.2.3 国家对不动产估价报告的有关规定407

14.3 估价报告的规范格式407

14.3.1 土地估价报告的规范格式407

14.3.2 房地产估价报告的规范格式408

14.4 估价报告范例408

14.4.1 报告改错真题408

14.4.2 土地估价技术报告中存在的主要错误及其致错原因415

14.4.3 报告改错题点评416

【本章基本概念】418

【思考与练习】418

【推荐读物】418

参考文献419