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第1章 行业特点及会计核算1

1.1 开发经营流程2

1.1.1 开发流程2

1.1.2 主要开发环节取得的证书4

1.1.3 行业主要特点4

1.2 会计核算6

1.2.1 开发成本6

1.2.2 收入10

1.2.3 费用12

1.2.4 后续经营12

1.3 房地产开发经营企业会计核算中会计与税法的差异15

1.3.1 预售收入上的差异15

1.3.2 主营业务成本的差异分析16

1.3.3 借款费用的差异分析16

1.3.4 开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助等17

第2章 房地产开发经营行业企业所得税处理18

2.1 房地产开发业务征收企业所得税政策的特点18

2.2 收入的税务处理20

2.2.1 销售收入的范围20

2.2.2 销售收入的确认时间21

2.2.3 视同销售22

2.2.4 其他收入23

2.2.5 销售未完工开发产品的税务处理24

2.2.6 开发产品完工后的税务处理24

2.3 成本费用的税务处理25

2.3.1 一般规定25

2.3.2 计税成本的核算25

2.3.3 开发产品计税成本的内容26

2.3.4 企业计税成本核算的一般程序27

2.3.5 开发产品的计量与核算方法28

2.3.6 特定成本的分配方法29

2.3.7 以非货币交易方式取得土地使用权成本的确定30

2.3.8 计入计税成本的预提（应付）费用30

2.3.9 停车场所的税务处理31

2.3.10 税前扣除凭证31

2.3.11 计税成本核算终止日的确定31

2.3.12 已销开发产品计税成本的计算32

2.3.13 开发产品转为自用的税务处理32

2.3.14 费用扣除33

2.3.15 税金扣除36

2.3.16 资产损失的扣除37

2.4 特定事项的税务处理37

2.4.1 合作或合资开发的税务处理37

2.4.2 以换取开发产品为目的将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的税务处理37

2.5 经营流程的税务风险管理38

2.5.1 企业设立、变更阶段38

2.5.2 获取土地使用权阶段38

2.5.3 开发建设阶段38

2.5.4 转让及销售房地产阶段39

2.5.5 持有房地产阶段40

2.5.6 项目注销阶段40

2.5.7 风险管理自查表42

2.6 纳税申报51

2.6.1 企业取得销售未完工开发产品收入时的填报52

2.6.2 企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报52

第3章 风险防控体系的建立及应用55

3.1 第三方信息的获取与应用55

3.1.1 第三方信息的获取55

3.1.2 应用案例65

3.2 预警模型设计原理与应用66

3.2.1 单方预警指标66

3.2.2 期间费用指标68

3.3 基础信息统计表的设计思路及应用69

3.3.1 公司简介及项目情况收集表70

3.3.2 房地产开发经营企业经营情况汇总表74

3.3.3 开发产品（成本对象）完工情况表79

3.4 模型、表格与三方信息的综合应用85

3.4.1 具体应用步骤85

3.4.2 综合应用案例87

3.5 主要涉税问题及审核方法95

3.5.1 收入的审核方法96

3.5.2 成本项目审核方法104

3.5.3 费用及税金的审核114

3.6 约谈技巧116

第4章 房地产开发经营企业审核案例119

【审核案例一】北京TXTJ房地产投资集团DHS花园项目119

【审核案例二】北京XSG房地产开发有限公司134

【审核案例三】北京YQ房地产开发有限公司142

【审核案例四】HY花园小区项目税务检查案例162

第5章 常见问题解答170

5.1 收入类问题170

5.1.1 以按揭方式销售房地产项目的收入时间如何确认？170

5.1.2 以前年度取得的返还土地出让金收入是否需要纳税？171

5.1.3 房地产开发经营企业用开发产品抵债如何确认收入？171

5.1.4 房地产开发企业“拆迁还房”是否应按视同销售进行处理？171

5.1.5 非房地产企业自建的房产对外销售取得收入企业所得税政策适用问题？172

5.1.6 房地产开发公司将开发的商品房转作自用在企业所得税上是否视同销售？172

5.1.7 房地产开发企业将开发产品用于职工福利，是否应缴纳企业所得税？173

5.1.8 房地产开发企业以换取土地为目的，将部分开发产品给原土地所有者是否视同销售？173

5.1.9 房地产开发经营企业将自己开发的产品转作食堂是否视同销售？174

5.1.10 合作建房，按合同里约定分回的利润是否需要缴纳企业所得税？174

5.1.11 房地产开发企业代收费用是否需要缴纳企业所得税？175

5.2 扣除类问题176

5.2.1 房地产在汇算清缴期内取得相关支出的发票如何处理？176

5.2.2 精装修住宅是否需要单独确定成本对象？177

5.2.3 房地产开发企业在房产未完工前发生的业务招待费用如何扣除？177

5.2.4 房地产开发企业在开发项目中建造的物业管理场所，应如何进行企业所得税处理？178

5.2.5 房地产企业支付给销售企业的佣金或手续费，税前扣除有何限制？178

5.2.6 房地产开发公司支付的土地闲置费可否在税前扣除？179

5.2.7 房地产开发企业的广告费如何扣除？179

5.2.8 房地产企业交纳的土地使用税是计入成本还是计入期间费用？179

5.2.9 在房地产产品未售罄的情况下，怎样分摊计税成本？180

5.2.10 房地产开发企业售楼处、样板房的建造费用应计入销售费用还是开发成本？180

5.2.11 房地产企业在小区内建造的无产权车位的成本，如何计算和分摊？180

5.2.12 房地产企业预收房款能否作为广告费和业务宣传费的基数？181

5.2.13 如何理解国税发〔2009〕31号文件第三十二条规定中所述的合同总金额及10％的限制？181

5.2.14 企业以公允价值计量的金融资产、金融负债以及投资性房地产如何计算企业所得税？182

5.2.15 某公司通过“招拍挂”方式取得一块土地，在分摊土地成本时可否使用建筑面积法分摊？183

5.2.16 单独对外销售的车库成本分摊问题183

5.2.17 向非金融机构借款利息税前扣除问题185

5.2.18 开发项目红线外费用的扣除问题185

5.2.19 某公司因项目纠纷而发生的相关诉讼费用、律师费用能否计入开发成本？186

5.3 其他问题187

5.3.1 房地产企业所得税纳税申报表填报口径187

5.3.2 房地产开发企业开发的产品何时应确认为完工？187

5.3.3 房地产企业的预计毛利是否可以弥补以前年度亏损？188

5.3.4 房地产企业销售未完工开发产品取得的收入，如何预缴季度企业所得税？189

5.3.5 未办完工备案手续且未办理会计决算手续，是否确认为完工？189

5.3.6 房地产企业筹建期发生亏损能否弥补？189

5.3.7 房地产项目以哪个条件作为结转收入的标准比较好？190

5.3.8 房地产企业在多个项目的情况下，是否应以所有项目合并汇算清缴？191

5.3.9 房地产企业取得的预售收入，应该如何填写企业所得税季度申报表？191

5.3.10 房地产企业在项目开发过程中无偿为政府相关部门代建配套设施，是否要缴纳企业所得税？192

5.3.11 某公司位于北京的开发项目，在进行土地增值税清算时，开发项目中包含多种类型房屋的，应如何计税？192

5.3.12 北京的房地产公司在土地增值税清算完成后，继续销售房屋，其土地增值税税额该如何调整？193

5.3.13 业主向房地产企业缴纳的购房首付款，房地产企业是否应开具付款发票？193

5.3.14 房地产开发企业在缴纳城镇土地使用税时如何确认计税面积？193

5.3.15 房地产企业未按照31号文要求进行备案，税务机关会作出怎样的处罚？194

5.3.16 房地产企业未在完工年度结转收入成本，税务机关会怎样处理？194

5.3.17 31号文件第35条涉及“主管税务机关有权确定或核定其计税成本”的具体规定是怎样的？195

附录1：相关税收政策法规196

国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知196

各省市对国税发〔2009〕31号文件的转发文件204

国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告227

国家税务总局关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复228

国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知229

附录2：行业相关政策法规231

中华人民共和国土地管理法231

建设项目用地预审管理办法233

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定235

协议出让国有土地使用权规定237

城市房屋拆迁管理条例（修订）238

中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）239

城市房地产开发经营管理条例246

建设部关于印发《建设工程施工发包与承包价格管理暂行规定》的通知246

城市商品房预售管理办法（修正）248

建设部关于印发《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）的通知252

建设部关于贯彻《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）有关问题的通知254

中华人民共和国商品房销售管理办法255

房屋登记办法259

住宅专项维修资金管理办法261

城市房地产转让管理规定262

建设部 财政部关于印发《建设工程质量保证金管理暂行办法》的通知263

后记266