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第一章 房地产投资及其风险1

第一节 投资与房地产投资1

一、投资概述1

二、房地产投资概述4

第二节 房地产投资的形式和利弊10

一、房地产直接投资10

二、房地产间接投资11

三、房地产投资的利弊13

第三节 房地产投资的风险15

一、房地产投资风险的概念16

二、房地产投资的系统风险17

三、房地产投资的个别风险20

四、风险对房地产投资决策的影响22

第四节 风险与投资组合22

一、投资组合理论23

二、资本资产定价模型26

复习思考题28

第二章 房地产市场及其运行29

第一节 房地产市场概述29

一、房地产市场的含义29

二、房地产市场的运行环境29

三、影响房地产市场转变的力量31

四、房地产市场的参与者32

第二节 房地产市场结构和指标35

一、房地产市场结构35

二、房地产市场细分37

三、房地产市场指标38

第三节 房地产市场的特性和功能43

一、房地产市场的特性43

二、房地产市场的功能45

第四节 房地产市场的运行规律47

一、房地产空间市场与资产市场47

二、房地产市场的周期循环48

三、房地产泡沫与过度开发52

第五节 房地产市场的政府干预55

一、政府干预房地产市场的必要性55

二、政府干预房地产市场的手段57

三、政府规范房地产市场行为的措施60

复习思考题61

第三章 房地产开发程序与管理63

第一节 房地产开发程序概述63

一、房地产开发的基本概念63

二、房地产开发的一般程序64

第二节 投资机会选择与决策分析65

一、投资机会选择65

二、投资决策分析66

第三节 前期工作66

一、获取土地67

二、项目核准和开工计划70

三、确定规划设计方案并获得规划许可72

四、工程建设招标75

五、开工申请与审批80

六、其他前期工作81

第四节 建设阶段82

一、质量控制82

二、进度控制83

三、成本控制86

四、合同管理88

五、安全管理90

六、竣工验收90

第五节 租售阶段94

一、选择物业租售形式94

二、制定租售方案98

三、制定宣传与广告策略100

复习思考题102

第四章 房地产市场调查与分析104

第一节 市场调查104

一、市场调查的意义和内容104

二、市场调查的步骤107

三、对市场调查的分析与评估111

第二节 市场分析的手段与方法112

一、市场规模的估计112

二、市场趋势分析115

第三节 目标市场的细分与选择118

一、市场细分118

二、目标市场选择122

三、市场定位123

第四节 竞争者分析124

一、识别竞争者124

二、确定竞争者的目标125

三、确定竞争者的战略125

四、判断竞争者的反应模式126

五、企业应采取的对策127

第五节 消费者购买行为分析127

一、消费者市场及其购买对象128

二、影响消费者购买行为的主要因素129

三、消费者购买决策过程133

四、住房市场中的消费者行为136

第六节 房地产市场分析与市场分析报告136

一、房地产市场分析的概念与作用136

二、房地产市场分析的内容139

三、房地产市场分析报告143

复习思考题145

第五章 现金流量与资金时间价值146

第一节 现金流量146

一、现金流量的概念146

二、现金流量图147

三、房地产投资活动中的现金流量148

第二节 资金时间价值151

一、资金时间价值的概念151

二、利息与利率152

三、单利计息与复利计息155

四、名义利率与实际利率156

第三节 资金等效值与复利计算157

一、资金等效值的概念157

二、复利计算158

三、复利系数的应用162

复习思考题169

第六章 经济评价指标与方法170

第一节 效益和费用识别170

一、投资与成本170

二、营业收入、利润和税金173

三、房地产投资经济效果的表现形式176

第二节 经济评价指标177

一、投资回收与投资回报177

二、经济评价指标体系177

三、全部投资和资本金评价指标的差异178

四、通货膨胀的影响179

第三节 动态盈利能力指标及其计算180

一、财务净现值180

二、财务内部收益率182

三、动态投资回收期187

第四节 静态盈利能力指标及其计算189

一、成本利润率与销售利润率189

二、投资利润率199

三、资本金利润率和资本金净利润率199

四、静态投资回收期200

五、现金回报率与投资回报率200

第五节 清偿能力指标及其计算202

一、利息202

二、借款偿还期202

三、利息备付率203

四、偿债备付率203

五、资产负债率205

六、流动比率205

七、速动比率206

第六节 房地产投资方案经济比选207

一、方案经济比选及其作用207

二、方案经济比选定量分析方法209

三、方案经济比选方法的选择210

复习思考题210

第七章 风险分析与决策212

第一节 房地产投资项目不确定性分析212

一、房地产开发项目的主要不确定性因素212

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素216

三、不确定性因素的相互作用217

第二节 盈亏平衡分析217

一、盈亏平衡分析的基本原理217

二、房地产开发项目盈亏平衡分析219

三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例220

第三节 敏感性分析223

一、敏感性分析的概念223

二、敏感性分析的步骤223

三、单因素与多因素敏感性分析223

四、敏感性分析的“三项预测值”法227

第四节 风险分析229

一、风险分析的界定229

二、风险分析的一般过程和方法229

三、概率分析的步骤与概率确定方法231

四、概率分析中的期望值法233

五、蒙特卡洛模拟法235

第五节 决策的概念与方法238

一、决策的概念238

二、决策的方法240

三、房地产投资决策240

第六节 房地产投资决策中的实物期权方法242

一、传统投资决策方法的局限性242

二、房地产投资决策的期权性质243

三、实物期权方法与房地产投资决策244

四、实物期权方法的实际应用246

五、应用实物期权方法决策需注意的问题247

复习思考题247

第八章 房地产开发项目可行性研究249

第一节 可行性研究概述249

一、可行性研究的含义和目的249

二、可行性研究的作用249

三、可行性研究的依据251

四、可行性研究的工作阶段251

第二节 可行性研究的内容与步骤253

一、可行性研究的内容253

二、可行性研究的步骤255

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择256

一、房地产开发项目策划256

二、构造评价方案257

三、选择基础参数258

第四节 房地产开发项目投资与收入估算258

一、投资估算258

二、资金使用计划263

三、收入估算与资金筹措264

第五节 房地产开发项目财务报表的编制267

一、基本报表267

二、辅助报表274

三、财务报表的编制276

第六节 可行性研究报告的撰写279

一、可行性研究报告的基本构成279

二、可行性研究报告正文的写作要点280

复习思考题283

第九章 房地产金融与项目融资284

第一节 房地产资本市场284

一、房地产市场与资本市场284

二、房地产权益融资285

三、房地产债务融资289

第二节 公开资本市场融资291

一、证券市场概述291

二、房地产企业公开资本市场融资方式296

三、公开资本市场融资中的定价问题299

第三节 银行信贷融资301

一、房地产开发贷款301

二、土地储备贷款304

三、房地产抵押贷款306

四、房地产抵押贷款二级市场313

第四节 房地产投资信托基金314

一、房地产投资信托基金概述314

二、房地产投资信托基金分类与组织形式和结构319

三、房地产投资信托基金发行流程323

四、房地产投资信托基金风险及其管理324

第五节 房地产项目融资325

一、房地产项目融资的概念325

二、房地产项目融资方案326

三、金融机构对房地产项目贷款的审查330

复习思考题334

第十章 物业资产管理336

第一节 物业资产管理的内涵336

一、物业管理337

二、设施管理337

三、房地产资产管理338

四、房地产组合投资管理338

第二节 物业管理的内容338

一、制定物业管理计划338

二、加强市场宣传341

三、制定租金收取办法342

四、物业的维修养护342

五、安全保卫343

六、协调与业主和租户的关系343

七、进行物业管理组织与控制343

第三节 写字楼物业管理343

一、写字楼物业的分类344

二、写字楼分类中应考虑的因素345

三、写字楼租户的选择348

四、写字楼租金的确定350

五、写字楼的租约与租约谈判352

第四节 零售商业物业管理354

一、零售商业物业分析355

二、零售商业物业租户的选择358

三、零售商业物业的租金361

四、零售商业物业的租约363

五、零售商业物业的其他管理工作364

第五节 收益性物业的运营费用与财务报告365

一、收益性物业经营状况的评估366

二、收益性物业管理中的运营费用371

三、收益性物业管理中的预算375

四、收益性物业财务收支报告378

复习思考题379