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第一章 房地产企业的税种分布2

第一节 房地产企业购买土地环节涉及的主要税种2

一 耕地占用税2

二 契税2

第二节 房地产企业建设环节涉及的主要税种3

一 城镇土地使用税3

二 印花税4

第三节 房地产交易及使用环节涉及的主要税种6

一 营业税6

二 城市维护建设税6

三 教育费附加7

四 地方教育附加7

五 土地增值税7

六 企业所得税8

七 房产税9

第四节 房地产企业经营环节涉及的其他税种10

一 车船税10

二 个人所得税10

三 增值税12

四 资源税12

第二章 房地产企业的税务筹划15

第一节 营业税筹划15

一 价外费用的筹划16

二 利用税率不同筹划16

三 变房屋销售为股权转让17

四 变出售土地为公司的股权转让19

五 甲供材中涉及的营业税20

（一）房地产企业以预付款的形式拨付甲供材20

（二）房地产企业将甲供材直接计入成本20

六 房地产企业代收的住房专项维修基金不缴纳营业税21

第二节 土地增值税筹划21

一 利用土地增值税的征税范围进行筹划21

（一）房地产的代建房行为21

（二）合作建房21

二 利用增加扣除项目金额进行税收筹划22

（一）取得土地使用权所支付的金额22

（二）房地产开发成本22

（三）房地产开发费用23

（四）与转让房地产有关的税金23

（五）其他扣除项目23

三 利用税收优惠政策进行税收筹划25

（一）增加扣除项目金额26

（二）降低销售价格26

四 利用分散合同进行税收筹划27

五 利用正确划分成本核算对象进行筹划28

（一）前期报备29

（二）成本分清29

（三）土地可以按照受益面积分配29

六 土地增值税清算应该筹划的另外几个问题29

第三节 企业所得税筹划30

一 在确认收入方面30

（一）销售精装房30

（二）代收代缴费用30

（三）充分利用分期收款合同31

（四）适用国税发〔2009〕31号文件规定31

二 在增加成本费用方面31

（一）充分利用关联企业利息支出31

（二）工资薪金项目31

（三）业务招待费32

（四）广告费和业务宣传费32

（五）利用折旧方法开展税务筹划33

（六）利用费用扣除标准的选择开展税务筹划34

三 企业所得税费用扣除一览表39

四 2011年企业所得税汇算清缴结账提示42

（一）2011年新发布的税收政策的理解43

（二）纳税遵从与提前规划的考虑44

（三）税收征管的程序性参照48

（四）协调税法与会计的差异48

第四节 个人所得税筹划49

一 工资薪酬制度设置筹划49

（一）工资税前扣除的范围49

（二）工资薪酬制度要具有节税功能50

（三）工资薪酬制度应考虑的相关问题50

二 职工福利费的筹划思路51

三 适当提高社保和医保的比例51

四 适当增加住房公积金的缴存比例51

五 利用好公务通讯补贴、车改补贴52

六 将奖金一次性发放比均摊到12个月使个税的税负更低52

七 年终奖金与分红的纳税筹划54

（一）年终奖的筹划54

（二）分红的筹划55

八 关于个人投资者从其投资的企业（个人独资企业、合伙企业除外）借款长期不还及单位出资为职工购买房屋或其他资产的处理问题56

九 利用股权转让所得计税依据的评估进行筹划57

第五节 城镇土地使用税筹划58

一 房地产企业土地使用税纳税起止时间58

（一）纳税义务的开始时间58

（二）纳税义务的截止时间59

（三）应纳土地使用税计算公式59

（四）开发初期应税土地总面积的范围59

二 关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题59

三 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策59

四 房地产企业城镇土地使用税的事前筹划60

第六节 房产税筹划60

一 房产原值、房产租金价值筹划61

二 产权出典及融资租赁房产的房产税61

三 无租使用房产的房产税、地价计入房产原值的政策61

四 房产税筹划方法举例62

（一）正确划分房屋和非房屋租赁的价款62

（二）变出租房屋为提供服务加出租63

（三）利用转租筹划租赁房产税63

五 其他具体规定64

第七节 其他税种筹划64

一 房地产企业城建税的筹划64

二 印花税筹划65

三 耕地占用税、契税筹划65

四 增值税、资源税筹划66

（一）增值税66

（二）资源税68

第三章 房地产企业税收456问70

第一节 营业税专题70

一 代收费用问题70

二 订金、诚意金、定金、违约金问题72

三 营业收入、租金收入、利息收入76

四 土地及在建工程转让87

五 自建及代建业务94

六 拆迁补偿纳税96

七 股权转让98

八 分包与装饰工程99

九 其他104

第二节 土地增值税专题111

一 征税范围主体与时间111

二 收入确认114

三 股权转让、投资119

四 扣除项目（土地闲置费、滞纳金、违约金、佣金、开发间接费、项目营销设施建造费、利息支出、装修成本、维修基金等）123

五 地下停车场、车位、人防、幼儿园、地下室131

六 旧房、评估增值134

七 拆迁、分期、以地补路138

八 清算结尾141

九 其他144

第三节 企业所得税专题147

一 收入147

二 业务招待费、广告宣传费、福利费、差旅费、工会经费152

三 利息支出162

四 损失、赔偿金、违约金、土地闲置费、捐赠、佣金、罚款167

五 公共配套172

六 发票、税金173

七 股权、投资、自用179

八 折旧、摊销、开办费183

九 工资薪金、保险、公积金188

十 亏损弥补194

十一 法院判决书、行业协会会费、无法支付款项、分支机构预缴195

十二 其他199

第四节 个人所得税专题203

一 工资薪金、保险203

二 职工福利210

三 借款、股权、购房、捐赠216

四 礼品、中奖、讲课等其他所得224

五 其他226

第五节 城镇土地使用税专题232

第六节 房产税专题236

第七节 印花税专题241

第八节 契税专题251

第九节 车船税、车辆购置税、增值税、耕地占用税、资源税等257

第十节 物业公司税收专题260

附件1 房地产开发企业应取得合格发票的要求276

附件2 房地产合作开发的四种方式评析276

附件3 从衣、食、住、行、玩、讯筹划房地产企业的税收第一节 衣276

一 劳保支出276

二 工作服276

三 对于劳保和统一制作工作服要注意几点277

第二节 食278

一 业务招待费278

二 差旅费中的餐费278

三 食堂支出279

四 中秋、春节福利280

第三节 住282

一 出差住宿标准282

二 职工宿舍租赁费282

三 职工住房补贴283

四 为职工买房283

五 供暖费、防暑降温费284

第四节 行284

一 报销的差旅费284

二 差旅费补贴285

三 误餐补助285

四 交通补贴、出租车费286

五 车改补助287

六 租用车辆288

第五节 玩289

一 旅游289

二 职工运动会290

第六节 讯290

一 报销通讯费290

二 发放通讯费补贴291