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第1章 绪论1

1.1 相关概念界定1

1.1.1 建设用地1

1.1.2 农村宅基地2

1.1.3 福利3

1.1.4 土地资源优化配置4

1.1.5 城乡建设用地优化配置4

1.2 理论基础5

1.2.1 产权理论5

1.2.2 马克思主义地租地价理论6

1.2.3 社会保障理论6

1.2.4 农户理性行为理论7

1.2.5 土地发展权理论8

1.2.6 土地供求理论9

1.2.7 帕累托改进理论9

1.2.8 博弈理论10

1.2.9 公平与效率理论11

1.3 城乡建设用地优化配置相关研究进展11

1.3.1 城乡二元分割与土地二元制度11

1.3.2 城乡建设用地优化配置的内涵12

1.3.3 土地资源优化配置的内容12

1.3.4 土地优化配置的方法13

1.3.5 土地资源优化配置的绩效评价14

1.3.6 土地权益福利的测度15

1.3.7 土地优化配置机制15

第2章 城乡建设用地指标市场化配置框架17

2.1 城乡建设用地优化配置的构成要素17

2.1.1 指标市场化配置的内部构成要素17

2.1.2 指标市场化配置的外部环境21

2.1.3 市场化配置交易价格24

2.2 城乡建设用地优化配置的收益形成与共享25

2.2.1 指标市场化配置的收益形成与共享方式25

2.2.2 指标市场化配置的收益共享配套措施28

2.3 小结30

第3章 城乡建设用地利用现状、问题与成因31

3.1 城镇建设用地利用现状与问题31

3.1.1 城镇用地总体比重较低31

3.1.2 城市居住拥挤与土地浪费并存31

3.1.3 开发区土地产出水平低32

3.1.4 土地供需矛盾限制区域发展32

3.2 我国农村宅基地利用现状32

3.2.1 农村住房功能多样性，宅基地需求量高33

3.2.2 农村出现“人减地增”的反向演替33

3.2.3 宅基地违规占地，分布散乱34

3.2.4 宅基地面积超标，闲置率高35

3.2.5 宅基地利用粗放，整治潜力大36

3.3 宅基地利用存在的问题调查38

3.3.1 村庄住宅过度扩张38

3.3.2 宅基地产权登记管理滞后39

3.3.3 宅基地腾退指标收益分配不明确39

3.4 宅基地利用问题的成因分析40

3.4.1 农户对宅基地相关法律政策的意识淡薄40

3.4.2 基层规划意识淡薄，村庄规划滞后41

3.4.3 宅基地无偿使用，政策措施不完善41

3.4.4 缺乏有效监管手段，执法力度不大41

3.4.5 缺乏城乡建设用地配置机制，宅基地腾退困难42

第4章 城乡建设用地配置现状、问题和创新43

4.1 城乡建设用地配置的现状与问题43

4.1.1 城乡建设用地配置方式43

4.1.2 存在的问题44

4.2 农村宅基地配置方式创新46

4.2.1 宅基地置换方式47

4.2.2 宅基地流转49

4.2.3 宅基地指标“虚拟化”50

4.2.4 宅基地准市场化配置55

4.2.5 小结与讨论56

第5章 城乡建设用地优化配置的影响因素与动力59

5.1 城乡建设用地优化配置的影响因素分析59

5.1.1 内部因素59

5.1.2 外部因素62

5.2 城乡建设用地优化配置的动力分析66

5.2.1 配置的外在动力——城乡建设用地的供需关系分析67

5.2.2 配置的内在动力——参与主体的博弈分析73

5.3 小结84

第6章 城乡建设用地配置中宅基地价值测算85

6.1 基于用益物权的宅基地价值测算85

6.1.1 测算依据85

6.1.2 测算模型86

6.1.3 测算实例90

6.2 基于土地发展权的宅基地价值测算93

6.2.1 测算依据93

6.2.2 测算模型94

6.2.3 测算实例96

6.3 小结与讨论98

6.3.1 小结98

6.3.2 讨论98

第7章 城乡建设用地配置中宅基地增值收益测算101

7.1 宅基地的增值收益形成机理101

7.1.1 自然增值101

7.1.2 用途转变的增值102

7.1.3 投资增加的增值103

7.2 宅基地增值收益的测算模型103

7.3 宅基地增值收益测算的实证104

7.3.1 研究区域宅基地配置概况104

7.3.2 研究区域宅基地增值收益测算105

7.3.3 小结与讨论106

第8章 城乡建设用地配置中宅基地增值收益分配107

8.1 分配的主体、原则及方法107

8.1.1 分配主体107

8.1.2 分配原则108

8.1.3 分配方法109

8.2 分配主体的博弈分析110

8.2.1 政府的行为分析110

8.2.2 农民的行为分析110

8.2.3 讨价还价结果的影响因素分析111

8.3 基于讨价还价模型的增值收益分配115

8.3.1 讨价还价理论概述115

8.3.2 基于预期效用理论的讨价还价模型115

8.3.3 讨价还价模型系数的测算117

8.4 宅基地增值收益分配的实证120

8.4.1 宅基地增值收益分配测算120

8.4.2 测算结果分析123

第9章 城乡建设用地配置绩效评价125

9.1 基于综合效益的绩效评价125

9.1.1 评价指标体系与方法126

9.1.2 宅基地配置中综合效益评价实例133

9.2 基于农民福利变化的绩效评价140

9.2.1 宅基地配置对农民福利的影响140

9.2.2 宅基地配置前后农民福利变化的测度142

9.2.3 农户福利测度的实证研究148

9.3 小结与讨论159

9.3.1 小结159

9.3.2 讨论160

第10章 城乡建设用地配置中农民宅基地权益保障161

10.1 宅基地上承载的农民权利161

10.1.1 宅基地使用权161

10.1.2 房屋所有权163

10.1.3 地役权164

10.1.4 生存权164

10.1.5 农民宅基地权利树164

10.2 宅基地配置过程中农民享有的权益166

10.2.1 经济权益166

10.2.2 社会权益168

10.2.3 政治权益168

10.3 宅基地配置中农民权益实现的法律甄别169

10.4 宅基地配置过程中农民权益实现状况调查案例171

10.4.1 样本区域选择与问卷设计171

10.4.2 农民及其家庭基本情况描述性统计172

10.4.3 农民权益实现现状175

10.4.4 小结181

10.5 农民权益受损原因分析181

10.5.1 内部原因181

10.5.2 外部原因183

10.6 其他国家或地区经验借鉴187

10.6.1 其他国家或地区经验简介187

10.6.2 启示191

第11章 城乡建设用地优化配置的配套机制193

11.1 市场配置机制193

11.1.1 搭建市场交易平台193

11.1.2 建立价格评估机制194

11.1.3 完善法律制度194

11.1.4 完善金融配套服务195

11.2 政府调控机制196

11.2.1 建立城乡一体化土地利用规划机制196

11.2.2 强化土地用途管制机制197

11.3 福利增进机制197

11.3.1 完善配套规章，保障农民的经济福利197

11.3.2 保障农民参与决策权197

11.3.3 加大政策透明度，提高农民满意度198

11.3.4 鼓励民间资本下乡，推广企业主导型宅基地配置199

11.3.5 增加扶持性投资、弥补农民福利损失199

11.4 权益保障机制200

11.4.1 科学合理配置宅基地200

11.4.2 加强法律保障201

11.4.3 清晰界定宅基地产权201

11.4.4 规范政府建设用地配置行为203

11.4.5 强化农民主体地位204

11.5 公众参与机制204

11.5.1 充分尊重农民宅基地置换意愿204

11.5.2 合理保障农民利益诉求205

11.6 其他相关机制206

11.6.1 建立灵活的土地补偿机制206

11.6.2 建立多样化的住房安置机制206

11.6.3 建立完善的就业机制206

11.6.4 配套制度支撑207

11.7 小结207

参考文献208