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总报告3

第一章 2011年中国房地产发展概况3

1.1 房地产市场发展状况3

1.1.1 景气指数下行，供应、资金增速继续回落3

1.1.2 调控措施日趋严厉，三限一保障多管齐下6

1.2 房地产产业发展特征7

1.2.1 产业规模持续扩大，房地产业增加值稳步增长7

1.2.2 产业结构逐步优化，专业化与行业集中度提高9

1.3 城市人居水平发展进程10

1.3.1 居住舒适度逐渐提高，城市设施水平稳步改善10

1.3.2 住房购买力相对下降，居民住房支出大幅提高11

1.3.3 住房保障体系逐渐完善，建设与管理力度增强11

第二章 中国房地产发展指数研究及城市指数排名13

2.1 房地产发展指数的研究背景13

2.2 房地产发展指数的内涵与功能14

2.2.1 房地产发展指数的内涵14

2.2.2 房地产发展指数的定义17

2.2.3 房地产发展指数的功能19

2.3 房地产发展指数的指标体系与评价方法19

2.3.1 评价指标选取原则19

2.3.2 房地产发展指数的指标体系20

2.3.3 房地产发展指数的评价方法24

2.4 2011年中国35个大中城市房地产发展指数排名27

第三章 中国房地产发展趋势研判及健康发展建议30

3.1 近期中国房地产发展趋势研判30

3.1.1 宏观调控延迟效应显现，市场短期陷萎缩状态30

3.1.2 保障性住房将陆续供应，但保障效果仍待检验31

3.1.3 “三外”投资逐步降低，产业模式显调整端倪32

3.2 中国房地产业健康发展的建议34

3.2.1 加强政策实施监控，确保调控目标落实到位34

3.2.2 优化土地供应机制，改善城市土地有效供给34

3.2.3 引导住宅多元供应，着力保障基本住房需求36

3.2.4 深化税收综合改革，促建产业发展长效机制37

3.2.5 完善金融配套政策，助推房地产业转型升级38

指数篇43

第四章 中国35个大中城市房地产发展指数评价与分析43

4.1 中国35个大中城市房地产发展指数评价结果43

4.1.1 城市房地产发展指数综合排名43

4.1.2 城市房地产发展指数区域分布44

4.1.3 城市房地产发展指数特征分类46

4.2 中国35个大中城市房地产发展指数典型特征分析46

4.2.1 房地产发展区域差距明显，区域内部分化严重46

4.2.2 房地产发展不均衡性凸显，综合水平仍待提升48

4.2.3 房地产发展长尾效应显著，中部城市潜力巨大50

4.3 中国35个大中城市房地产发展指数的启示50

第五章 中国35个大中城市房地产市场健康指数评价与分析52

5.1 中国35个大中城市房地产市场健康指数评价结果52

5.1.1 城市房地产市场健康指数综合排名52

5.1.2 城市房地产市场健康指数区域分布53

5.1.3 城市房地产市场健康指数特征分类55

5.2 中国35个大中城市商品住宅市场健康指数评价与分析56

5.2.1 城市商品住宅市场健康指数评价结果56

5.2.2 城市商品住宅市场健康指数区域特征分析58

5.2.3 城市商品住宅市场健康指数典型特征分析59

5.3 中国35个大中城市商业营业用房市场健康指数评价与分析61

5.3.1 城市商业营业用房市场健康指数评价结果61

5.3.2 城市商业营业用房市场健康指数区域特征分析62

5.3.3 城市商业营业用房市场健康指数典型特征分析64

5.4 中国35个大中城市写字楼市场健康指数评价与分析65

5.4.1 城市写字楼市场健康指数评价结果65

5.4.2 城市写字楼市场健康指数区域特征分析66

5.4.3 城市写字楼市场健康指数典型特征分析68

5.5 中国35个大中城市房地产市场健康指数的启示69

第六章 中国35个大中城市房地产人居民生指数评价与分析71

6.1 中国35个大中城市房地产人居民生指数评价结果71

6.1.1 城市人居民生指数综合排名71

6.1.2 城市人居民生指数区域分布74

6.1.3 城市人居民生指数特征分类75

6.2 中国35个大中城市人居民生指数典型特征分析76

6.2.1 Ⅰ类城市：住房购买力相对较强、保障水平滞后77

6.2.2 Ⅱ类城市：人居民生发展达平均水平且内部均衡78

6.2.3 Ⅲ类城市：商品住宅价格增幅过大致购买力较弱80

6.2.4 Ⅳ类城市：近几年保障性住房建设速度明显加快81

6.3 中国35个大中城市房地产人居民生指数的启示83

第七章 中国35个大中城市房地产业协调指数评价与分析86

7.1 中国35个大中城市房地产业协调指数评价结果86

7.1.1 城市房地产业协调指数综合排名86

7.1.2 城市房地产业协调指数区域分布88

7.1.3 城市房地产业协调指数特征分类88

7.2 中国35个大中城市房地产业协调指数典型特征分析89

7.2.1 同一城市房地产业规模、结构与绩效发展不均衡89

7.2.2 不同城市房地产业规模呈现显著的两极分化趋势90

7.2.3 经济发达的中等规模城市房地产业市场结构更优92

7.2.4 中西部地区城市房地产业绩效总体水平低于东部93

7.3 中国35个大中城市房地产业协调指数的启示95

专题篇99

第八章 宏观调控与住宅市场发展99

8.1 住宅市场宏观调控的背景99

8.2 住宅市场调控政策评述（2010—2011年）99

8.2.1 注重调控节奏，调控目标渐次升级100

8.2.2 “限”字当头，调控手段行政色彩渐浓100

8.2.3 税收政策从严，住房交易成本逐步提高102

8.2.4 优化土地供给结构，助力住宅市场调控103

8.2.5 保障性住房建设提速，民生问题成重点103

8.3 住宅市场调控效果研判（2010—2011年）105

8.3.1 住宅市场调控效果总体研判105

8.3.2 调控政策对住宅市场供给的影响效果研判108

8.3.3 调控政策对住宅市场需求的影响效果研判112

8.4 住宅市场发展趋势预判112

8.4.1 住宅市场调控政策预判112

8.4.2 住宅市场价格走势预判113

8.5 结语123

第九章 住房保障与城市人居民生124

9.1 中国保障性住房制度与政策124

9.1.1 中国城镇住房保障制度发展历程124

9.1.2 中国保障性住房主要政策梳理125

9.2 中国保障性住房建设状况130

9.2.1 1998—2010中国保障性住房建设状况130

9.2.2 2011年保障性住房用地实际供给情况132

9.2.3 2011年保障性住房新开工情况133

9.2.4 2011年保障性住房建设资金来源情况134

9.3 中国保障性住房供给结构与规模分析134

9.3.1 从两“怪象”看保障性住房供给结构135

9.3.2 多目标与多层次供给结构存在的主要问题135

9.3.3 保障性住房供给结构的合理趋势与思考137

9.3.4 影响保障性住房供给规模的主要方面138

9.3.5 对保障性住房供给总量政策的解读139

9.4 中国保障性住房建设融资渠道探讨141

9.4.1 中国保障性住房主要融资模式及所存在的问题141

9.4.2 发达国家经验及对中国的启示143

9.4.3 拓展中国保障性住房融资渠道的建议145

9.5 结语148

第十章 产业组织与房地产业绩效149

10.1 产业组织影响产业绩效的基本理论149

10.2 中国房地产业组织结构的演进与特征150

10.2.1 企业规模结构的演变与发展特征151

10.2.2 企业所有制结构的演变与发展特征156

10.3 模型设定与变量选取163

10.3.1 计量模型与变量选取163

10.3.2 TFP的测算模型与变量选取164

10.3.3 数据来源与描述性分析166

10.4 产业组织结构对中国房地产业绩效的影响167

10.4.1 企业规模结构对房地产业绩效的影响分析167

10.4.2 企业所有制结构对房地产业绩效的影响分析169

10.5 结语173

后记174