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前言1

上编 房屋买卖纠纷及相关概念3

第一章 房地产基本知识介绍3

一、房地产3

二、地产的概念与分类3

三、土地所有权的概念与划分4

四、房产的分类4

五、房产所有权的权能4

六、房地产市场的概念5

七、房地产市场的特点5

八、房地产消费的类型5

九、房地产消费的特点6

十、影响房地产消费的因素6

十一、商品房预购预售管理7

十二、房屋面积的分类8

十三、房产信息来源8

十四、房屋买卖的几种付款方式9

十五、房地产保险17

十六、商品房价格的组成部分17

十七、房地产的三级市场19

十八、房屋的定金与订金的区别20

第二章 商品房预售引起的纠纷22

一、预售合同的法律性质22

二、预售商品房的抵押问题24

三、预售商品房的转卖问题26

四、预售商品房纠纷问题27

五、情势变更原则的适用28

六、商品房预售纠纷案例31

1.预售合同是否因欺诈而被撤销31

2.商品房预售的条件37

3.未取得预售许可的商品房出售是否违反法律法规44

4.房产公司是否应当对房屋的质量问题承担责任51

5.商品房预售合同中的主文条款与补充条款对房屋交付条件约定不一致，当事人应当如何实际履行交房义务54

第三章 售房广告引起的纠纷59

一、关于售房广告的几个问题59

二、售房广告纠纷案例62

1.商品房的销售广告和宣传资料与实际情况不一致，如何处理62

2.开发商商品房销售广告和海报宣传单性质认定66

3.商品房销售宣传广告是否为商品房买卖合同的一部分69

4.商品房销售广告等资料的定性问题72

5.商品房销售广告的法律性质是要约邀请还是要约74

6.开发商进行虚假宣传构成“欺诈销售”的情况下，买受人是否可以按《消费者权益保护法》相关规定获得惩罚性赔偿77

第四章 商品房认购书相关纠纷80

一、商品房认购书的内容及性质80

二、商品房认购书的效力80

三、常见的商品房认购书纠纷81

四、如何避免商品房认购书纠纷81

五、认购书纠纷的解决方法82

六、认购书纠纷定金赔偿82

七、认购书纠纷案例83

第五章 房屋交付引起的纠纷87

一、交付双方的权利与义务87

二、交付条件与交付标准87

三、交付通知不是交付的必要条件89

四、买受人对商品房的“验收”权利90

五、房屋交付纠纷及其处理方法90

六、房屋交付纠纷案例94

第六章 惩罚性赔偿纠纷97

一、惩罚性赔偿简述97

二、惩罚性赔偿的功能98

三、惩罚性赔偿和补偿性赔偿的关系99

四、惩罚性赔偿数额的确定99

五、惩罚性赔偿的适用范围100

六、惩罚性赔偿纠纷案例101

第七章 二手房买卖纠纷103

一、二手房的概念及种类103

二、二手房选购技巧104

三、不能交易的二手房106

四、购买二手房时应该注意的问题107

五、与新房相比购买二手房的优势109

六、与新房相比购买二手房的法律风险111

七、出售二手房时应该注意的问题112

八、二手房交易的详细流程及注意事项114

九、二手房买卖纠纷案例117

1.能否双倍返还定金117

2.居间合同中买卖条款的性质认定119

3.国家政策变动是否属于“不可抗力”或者适用“情势变更”124

4.二手房买卖中房屋差价损失的处理127

5.二手房买卖中变更按揭贷款银行是否影响房产交易131

6.买方是否“跳单”违约136

7.二手房“一房二卖”的产生原因137

8.承租人的优先购买权141

第八章 其他类型房屋买卖纠纷147

一、小产权房的概念及购买的法律风险147

二、城市居民购买小产权房后买卖合同的效力及损失补偿问题148

三、大产权房与小产权房的区别150

四、经济适用住房的购房条件151

五、期房的概念及期房转让合同的效力问题153

六、限价商品房的概念及购买条件155

七、其他类型房屋买卖纠纷案例156

1.购买小产权房的法律风险156

2.城镇居民购买农民小产权楼房的效力问题159

3.黄某购买经济适用住房是否违法161

4.集资房转让纠纷162

5.拆迁安置房屋买卖纠纷如何处理167

第九章 农村房屋买卖纠纷169

一、农村房屋买卖个案引出的问题169

二、审理农村房屋买卖纠纷的法律困境170

三、农村房屋买卖中的问题分析175

四、农村房屋买卖的限制条件180

五、农村房屋买卖合同的法律分析181

六、宅基地使用权制度的构建——农村房屋买卖合同法律困境的破解183

七、农村房屋买卖纠纷案例187

1.农村房屋买卖合同的有效性187

2.农村房屋征收的补偿190

3.城镇居民购买农村集体经济组织成员的私有房屋，买卖合同效力的认定194

4.集体经济组织成员与非本集体经济组织成员之间签订的农村房屋买卖合同的效力198

5.院墙的所有权权属问题200

6.在受让宅基地上所建房屋是否需要腾退205

第十章 房屋买卖合同纠纷213

一、房屋买卖合同的概念213

二、房屋买卖合同的形式213

三、房屋买卖合同纠纷的管辖215

四、房屋买卖合同纠纷的法律适用220

五、房屋买卖合同相关问题220

六、房屋买卖合同的无效情形及法律后果227

七、房屋买卖合同纠纷案例232

1.商品房买卖合同是否已经解除232

2.行使法定解除权的条件236

3.房产新政是否属于合同解除的法定事由239

4.出卖无证自建房屋是否属于有权处分245

5.认购协议是商品房买卖的预约合同还是本约合同250

6.开发商与买受人在商品房买卖合同中约定买受人不能按约履行其与按揭贷款银行的还款义务而应向开发商承担违约责任的条款是否有效253

7.购房人与房地产商所签订的认购协议的效力认定问题256

8.出卖人与买受人约定以竣工验收合格为交付使用条件应如何界定260

9.房屋差价损失是否应当在赔偿范围之内263

10.“一房二卖”情形下，前位买卖合同与后位买卖合同的效力问题267

下编 房屋买卖法律法规汇编275

1.中华人民共和国民法通则275

2.中华人民共和国民事诉讼法293

3.中华人民共和国合同法（节录）331

4.中华人民共和国物权法352

5.中华人民共和国城市房地产管理法378

6.最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）387

7.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释390

8.最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见（节录）395

9.最高人民法院关于个人违法建房出售行为如何适用法律问题的答复396

10.商品房销售管理办法397

11.城市商品房预售管理办法404

12.住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知407

13.原建设部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明（节录）412

14.已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法417

15.城市房地产转让管理规定420

16.房地产广告发布规定424

17.国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知427

18.商品房销售明码标价规定431

19.最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定433

20.房屋登记办法436

21.城市房地产权属档案管理办法452

22.原建设部关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知457

23.中华人民共和国房产税暂行条例459

24.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知461